Δαπάνες μεταβίβασης ακινήτου
✦ Σύνοψη by Terra Property
- Τα συνολικά έξοδα αγοράς ακινήτου - σπιτιού διαμορφώνονται ενδεικτικά στο 7%–11% της αξίας του, συμπεριλαμβανομένων φόρων, συμβολαιογραφικών και αμοιβών.
- Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) ανέρχεται σε 3,09% επί της αξίας και βαρύνει τον αγοραστή.
- Σε αγορά πρώτης κατοικίας, το αφορολόγητο φτάνει τα 200.000€ για άγαμο και 250.000€ για έγγαμο.
- Ο ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα τελεί υπό αναστολή έως 31.12.2026
Η αγορά ενός ακινήτου στην Ελλάδα, περιλαμβάνει εκτός από την πραγματική του αξία επιπλέον κόστη που αφορούν αμοιβές επαγγελματιών εμπλεκόμενων στη διαδικασία, φόρους, τέλη και εισφορές. Τα έξοδα αυτά, τα οποία επιβαρύνουν κυρίως τον αγοραστή, περιλαμβάνουν:
- Φόροι Μεταβίβασης Ακινήτου
- Αμοιβή συμβολαιογράφου
- Αμοιβή δικηγόρου σε περίπτωση παράστασης
- Αμοιβή μεσίτη
- Αμοιβή μηχανικού για τεχνικό έλεγχο
- Έξοδα μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή αντίστοιχο Κτηματολόγιο
Φόροι μεταβίβασης ακινήτου
Οι αγορές ακινήτων στην Ελλάδα υπόκεινται σε φορολογία. Από το 2013 και μεταγενέστερη σχετική νομοθεσία, οι αγοραπωλησίες των ακινήτων επιβαρύνονται με τους εξής φόρους:
- Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) (3%)
- Φόρος Υπέρ ΟΤΑ (3% επί του ΦΜΑ)
- Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) (24%) τελεί υπό αναστολή έως 31.12.2026
- Φόρο Υπεραξίας Ακινήτων, (ΦΥΑ) αφορά τον πωλητή αλλά τελεί υπό αναστολή έως 31.12.2026.
Φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ)
Ο συγκεκριμένος φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται στο 3% επί του τιμήματος του συμβολαίου ή της αντικειμενικής αξίας, ανάλογα με το ποια αξία είναι μεγαλύτερη. Στο ποσό του φόρου αυτού προστίθεται επιπλέον 3% υπέρ ΟΤΑ, ανεβάζοντας τον συνολικό φόρο στο 3,09% επί της αξίας του ακινήτου, σύμφωνα με τις πληροφορίες της ΑΑΔΕ για τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων.
Ο αγοραστής δικαιούται απαλλαγή από το ΦΜΑ για την αγορά πρώτης κατοικίας, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τις οποίες μπορούμε να δούμε παρακάτω:
- Για αγορά κατοικίας, άγαμος δικαιούται απαλλαγή μέχρι το ποσό των 200.000 ευρώ.
- Για αγορά κατοικίας, άγαμος που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% δικαιούται απαλλαγή μέχρι το ποσό των 250.000 ευρώ.
- Για αγορά κατοικίας, έγγαμος δικαιούται απαλλαγή μέχρι το ποσό των 250.000 ευρώ.
- Για αγορά κατοικίας, έγγαμος που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% δικαιούται απαλλαγή μέχρι το ποσό των 275.000 ευρώ.
- Η απαλλαγή προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για καθένα από τα επόμενα.
- Για αγορά οικοπέδου, άγαμος δικαιούται απαλλαγή μέχρι το ποσό των 50.000 ευρώ.
- Για αγορά οικοπέδου, έγγαμος δικαιούται απαλλαγή μέχρι το ποσό των 100.000 ευρώ.
- Η απαλλαγή προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για καθένα από τα επόμενα.
Σε περίπτωση διάλυσης ΟΕ, ΕΕ, ΙΚΕ και ΕΠΕ, διανομής ακινήτων μεταξύ των συγκυριών ή μεταβίβασης των ακινήτων της εταιρείας στην εταιρική μερίδα των μελών της, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου μειώνεται στο 0,75%.
Σε περίπτωση συγχώνευσης Συνεταιρισμών και Α.Ε., αναγκαστικής απαλλοτρίωσης για δημόσια ωφέλεια, συνένωσης οικοπέδων ή ανταλλαγής ακινήτων ίσης αξίας, ο ΦΜΑ μειώνεται στο 1/2.
Φόρος προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ)
Ο φόρος προστιθέμενης αξίας ΦΠΑ, ο οποίος είναι 24%, επιβάλλεται σε νεόδμητα ακίνητα που πωλούνται κυρίως από κατασκευαστικές εταιρίες ή από ιδιώτες που έχουν επανειλημμένη κατασκευαστική δραστηριότητα. Η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα έχει παραταθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, σύμφωνα με το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.
Αμοιβή συμβολαιογράφου
Η αμοιβή του συμβολαιογράφου ορίζεται υποχρεωτικά από τον νόμο με βάση κλιμακωτή διατίμηση (ΚΥΑ 111376/2012, ΦΕΚ Β΄ 2170/2015) και αφορά κατά κανόνα την πλευρά του αγοραστή. Τα ποσοστά δεν επιδέχονται διαπραγμάτευση για αξίες κάτω των 20.000.000 ευρώ — οποιαδήποτε απόκλιση συνιστά πειθαρχικό παράπτωμα. Η κλίμακα έχει ως εξής:
- Για αξία ακινήτου ως το ποσό των 120.000 €, η αμοιβή του συμβολαιογράφου ορίζεται στο 0,80%.
- Για αξία ακινήτου η οποία κυμαίνεται μεταξύ 120.000€ ως 380.000€, η αμοιβή του συμβολαιογράφου ορίζεται στο 0,70%.
- Για αξία ακινήτου η οποία κυμαίνεται μεταξύ 380.000€ - 2.000.000€, η αμοιβή του συμβολαιογράφου ορίζεται στο 0,65%.
- Για συμβόλαια υψηλότερης αξίας, το ποσοστό μειώνεται σταδιακά, φτάνοντας έως το 0,10%.
- Για το ποσό των συμβάσεων που υπερβαίνει την αξία των 20.000.000 ευρώ επιτρέπεται, με έγγραφη συμφωνία μεταξύ του συμβολαιογράφου και του αγοραστή, να συμφωνηθεί αμοιβή μικρότερη του ποσοστού του 0,10%.
- Σε αυτά τα ποσά θα πρέπει να υπολογιστεί και ένα επιπλέον κόστος 4-5 ευρώ ανά πρόσθετο φύλλο του συμβολαίου. Τέλος, οι αμοιβές των συμβολαιογράφων υπόκεινται σε καθεστώς ΦΠΑ, που για το έτος 2026 είναι 24%.
Αμοιβή δικηγόρου σε περίπτωση παράστασης
Η παράσταση δικηγόρου από το 1.1.2014 είναι προαιρετική για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη. Η αμοιβή είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη, ωστόσο αν επιλεγεί επίσημη παράσταση, ο Δικηγορικός Σύλλογος υποχρεώνει την έκδοση γραμματίου με βάση τα νόμιμα ελάχιστα όρια που ορίζει το Παράρτημα ΙΙ του Κώδικα Δικηγόρων (Ν. 4194/2013):
- Για αξία ακινήτου ως 44.000€, η νόμιμη ελάχιστη αμοιβή ορίζεται στο 1%.
- Για αξία ακινήτου από 44.000€ – 1.407.000€, η νόμιμη ελάχιστη αμοιβή ορίζεται στο 0,5%.
- Για αξία ακινήτου άνω των 1.407.000€, η νόμιμη ελάχιστη αμοιβή ορίζεται στο 0,4%.
Ο νομικός έλεγχος του ακίνητου χρεώνεται επιπρόσθετα και συνήθως είναι 100 - 150€, αλλά μπορεί να φτάσει και παραπάνω, ανάλογα από το πόσο περίπλοκο είναι το ακίνητο, την απόσταση του υποθηκοφυλακείου ή του κτηματολογίου κλπ.
Με βάση την εμπειρία μας πιστεύουμε, ότι η ουσιαστική συμμετοχή δικηγόρου στις μεταβιβάσεις ακινήτων, ειδικά για την πλευρά του αγοραστή, μπορεί να αποτρέψει μεγάλες ζημιές, ενώ η διεξαγωγή των συναλλαγών αυτών από μόνους συμβαλλόμενους χωρίς νομική κατάρτιση μπορεί να αποβεί καταστρεπτική.
Αμοιβή μεσίτη
Η αμοιβή του μεσίτη αφορά την υπόδειξη του ακινήτου και όχι τυχόν διαπραγμάτευση, είναι ελεύθερη και διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια. Στην πράξη ο γενικός κανόνας είναι ότι για αγοραπωλησίες ακινήτων τα συμβαλλόμενα μέρη καταβάλλουν στο μεσίτη από 2% έκαστο.
Σε αρκετές περιπτώσεις, τα μεσιτικά γραφεία εφαρμόζουν την πολιτική να επιβαρύνουν αποκλειστικά τον πωλητή με την αμοιβή του μεσίτη. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η αμοιβή του μεσίτη μπορεί να είναι υψηλότερη από το συνηθισμένο 2%.
Αμοιβή μηχανικού για τεχνικό έλεγχο
Ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό δεν είναι υποχρεωτικός, η δε αμοιβή του είναι διαπραγματεύσιμη και ανάλογη με το ακίνητο και τις δημόσιες υπηρεσίες που πρέπει να επισκεφτεί. Επειδή από το 2011 ο πωλητής του ακινήτου είναι υποχρεωμένος να προσκομίσει στο συμβολαιογράφο βεβαίωση μηχανικού για την πολεοδομική κατάσταση στην οποία βρίσκεται ένα ακίνητο, όπου περιλαμβάνεται πλέον και η βεβαίωση δασαρχείου, φαινομενικά αυτό καλύπτει τον αγοραστή.
Ωστόσο, αν ο αγοραστής θέλει να διασφαλίσει τη χρήση του ακινήτου ή να ενημερωθεί για την ποιότητα κατασκευής του, συνιστάται να πραγματοποιηθεί πλήρης τεχνικός έλεγχος από πολιτικό μηχανικό, ο οποίος όπως μπορεί να αντιληφθεί κανείς μπορεί να αποτρέψει μεγάλες ζημιές.
"Ειδικά για επαγγελματικά ακίνητα και οικόπεδα που προορίζονται για αντίστοιχη χρήση, ο τεχνικός έλεγχος κατά τη γνώμη μας κρίνεται απαραίτητος."
Παράλληλα με την επίσκεψη στο ακίνητο και τον επιτόπιο έλεγχο, ο μηχανικός διεξάγει μία σειρά από ελέγχους σε αντίστοιχες υπηρεσίες όπως:
- Έλεγχο για χρήσεις γης, επιτρεπόμενες και απαγορευμένες, όπως τυχόν χαρακτηρισμό της ιδιοκτησίας ως δασικής ή αναδασωτέας έκτασης, βιότοπου, αιγιαλού, αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, στρατιωτικής ζώνης, κλπ.
- Έλεγχο στην πολεοδομία ή στο δήμο για την πληρότητα του φακέλου και εάν υπάρχουν εκκρεμότητες του ακινήτου για τυχόν οφειλόμενες εισφορές σε γη και χρήμα.
- Τυχόν απαλλοτρίωση για κοινωφελή σκοπό, εκτέλεση οδικού ή άλλου έργου.
Σε περίπτωση οικοπέδου, έλεγχο για τους όρους δόμησης, όπως αρτιότητα, οικοδομησιμότητα, πιθανή αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών και περιορισμούς στο ύψος της οικοδομής σε περίπτωση ύπαρξης κοντινού αεροδρομίου, περιορισμούς σε περίπτωση ύπαρξης ρέματος, αιγιαλού κλπ.
Έξοδα μεταγραφής στο υποθηκοφυλακείο / κτηματολόγιο
Το κόστος μετεγγραφής του συμβολαίου αγοραπωλησίας υπολογίζονται επί του τιμήματος του συμβολαίου ή της αντικειμενικής αξίας, ανάλογα με το ποια αξία είναι μεγαλύτερη και έχουν ως εξής:
- Σε περίπτωση που το συμβόλαιο μετεγγραφεί σε υποθηκοφυλακείο της περιοχής που ανήκει, το ακίνητο απαιτεί την καταβολή του 0,475% χωρίς όριο, πλέον ΦΠΑ 24%.
- Σε περίπτωση που το συμβόλαιο μετεγγραφεί σε Κτηματολογικό γραφείο που ανήκει το ακίνητο, δεν υπόκειται σε ΦΠΑ και απαιτεί την καταβολή του 0,5% επίσης χωρίς όριο.
Ενδεικτικό συνολικό κόστος αγοράς
Συγκεντρωτικά, το ενδεικτικό συνολικό κόστος αγοράς για τρία σενάρια αξίας ακινήτου:
| Κατηγορία δαπάνης | 150.000 € | 250.000 € | 400.000 € |
|---|---|---|---|
| ΦΜΑ (3,09%) | 4.635 € | 7.725 € | 12.360 € |
| Αμοιβή συμβολαιογράφου (με ΦΠΑ 24%) | 1.513 € | 2.344 € | 3.472 € |
| Αμοιβή δικηγόρου (με ΦΠΑ 24%) | 1.203 € | 1.823 € | 2.753 € |
| Τέλος Κτηματολογίου (0,5%) | 750 € | 1.250 € | 2.000 € |
| Αμοιβή μεσίτη (2% + ΦΠΑ 24%) | 3.720 € | 6.200 € | 9.920 € |
| Σύνολο χωρίς απαλλαγή | ~11.821 € | ~19.342 € | ~30.505 € |
| Σύνολο με πλήρη απαλλαγή ΦΜΑ | ~7.186 € | ~11.617 € | ~18.145 € |
Το παρόν κείμενο παρέχει ολοκληρωμένη εικόνα για τα έξοδα μεταβίβασης ακινήτου βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας. Καθώς το νομικό και φορολογικό πλαίσιο υπόκειται σε αλλαγές, συνιστούμε πάντα την επιβεβαίωση των στοιχείων από αρμόδιο επαγγελματία πριν από οποιαδήποτε ενέργεια.
Για εξειδικευμένη συμβουλή στην περίπτωσή σας, η ομάδα της Terra Property είναι στη διάθεσή σας.