Φόρος μεταβίβασης ακινήτου, συντελεστής & υπολογισμός
✦ Key Takeaways
- Ο ΦΜΑ ανέρχεται πρακτικά σε 3,09% της φορολογητέας αξίας του ακινήτου (3% κύριος φόρος και 3% υπέρ δήμων επί του φόρου)
- Τον πληρώνει αποκλειστικά ο αγοραστής, πριν την υπογραφή του συμβολαίου, μέσω δήλωσης στο myPROPERTY
- Υπολογίζεται στη μεγαλύτερη αξία μεταξύ αντικειμενικής αξίας και τιμήματος συμβολαίου
- Μειώνεται σε 1/4 σε διανομή ακινήτων ή λύση εταιρείας και σε 1/2 σε ανταλλαγή ακινήτων ίσης αξίας
- Η αγορά πρώτης κατοικίας μπορεί να απαλλαγεί πλήρως, εντός συγκεκριμένων ορίων αξίας
- Διαφέρει από τον ΦΠΑ (24%, νεόδμητα, σε αναστολή έως 31.12.2026) και τον φόρο υπεραξίας (15%, πωλητής, σε αναστολή έως 31.12.2026)
- Ο ν. 5293/2026 καθιερώνει τον συμβολαιογράφο ως υπηρεσία μιας στάσης για τη μεταβίβαση, αλλά η πρακτική εφαρμογή εκκρεμεί
Σε αυτό το άρθρο θα δεις πόσο ακριβώς πληρώνεις για φόρο μεταβίβασης ακινήτου, ποιος έχει την υποχρέωση καταβολής, πώς υπολογίζεται βήμα-βήμα και πότε δικαιούσαι απαλλαγή. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) είναι η βασική φορολογική επιβάρυνση σε κάθε αγοραπωλησία ακινήτου στην Ελλάδα και υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ αντικειμενικής αξίας και τιμήματος συμβολαίου.
Πολλοί αγοραστές μπερδεύουν τον φόρο μεταβίβασης με τον ΦΠΑ ή τον φόρο υπεραξίας. Στην πραγματικότητα πρόκειται για τρεις διαφορετικές φορολογικές επιβαρύνσεις, που εφαρμόζονται σε διαφορετικές περιπτώσεις. Παρακάτω θα δεις πότε ισχύει καθεμία και πώς επηρεάζει το πραγματικό κόστος αγοράς ενός ακινήτου.
Πότε επιβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου
Επιβάλλεται σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με επαχθή αιτία — δηλαδή σε κάθε αγοραπωλησία, όχι σε δωρεές, γονικές παροχές ή κληρονομιές, που φορολογούνται διαφορετικά. Ισχύει το ίδιο ενιαίο ποσοστό σε όλη την Ελλάδα, ανεξάρτητα από την περιοχή του ακινήτου.
Δεν επιβάλλεται ΦΜΑ όταν η μεταβίβαση υπάγεται σε ΦΠΑ (νεόδμητα ακίνητα υπό προϋποθέσεις — βλ. ενότητα σύγκρισης παρακάτω) ή όταν ισχύει πλήρης απαλλαγή, όπως στην περίπτωση της πρώτης κατοικίας.
Πόσος είναι ο φόρος μεταβίβασης το 2026
Ο βασικός συντελεστής ΦΜΑ είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Σε αυτό το ποσό προστίθεται τέλος 3% υπέρ δήμων και κοινοτήτων, υπολογισμένο επί του ίδιου του φόρου — όχι επί της αξίας του ακινήτου. Η πραγματική συνολική επιβάρυνση διαμορφώνεται επομένως στο 3,09% επί της αξίας του ακινήτου.
💡 Tip: Αν δεις κάπου «3%» και αλλού «3,09%», δεν πρόκειται για αντίφαση — και τα δύο νούμερα είναι σωστά. Το 3% είναι ο κύριος φόρος, το 3,09% είναι η συνολική επιβάρυνση μαζί με το δημοτικό τέλος.
Ποιος πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης
Την υποχρέωση καταβολής του ΦΜΑ έχει αποκλειστικά ο αγοραστής. Ο πωλητής δεν επιβαρύνεται με αυτόν τον φόρο — η δική του φορολογική υποχρέωση, όπου ισχύει, είναι ο φόρος υπεραξίας, που σήμερα βρίσκεται σε αναστολή.
Μην τα μπερδεύεις:
- Δεν πληρώνεται πάντα 3% — ισχύει η μεγαλύτερη αξία (αντικειμενική ή τίμημα), όχι σταθερά η αντικειμενική
- Δεν πληρώνει ο πωλητής τον ΦΜΑ — μόνο ο αγοραστής
- ΦΜΑ και ΦΠΑ δεν συνυπάρχουν στο ίδιο ακίνητο — ισχύει το ένα ή το άλλο
- Έλεγξε αν δικαιούσαι απαλλαγή πριν τη δήλωση — μετά την υπογραφή του συμβολαίου η διόρθωση είναι δύσκολη έως αδύνατη
Πώς υπολογίζεται ο φόρος μεταβίβασης
Η φορολογητέα αξία είναι η μεγαλύτερη από τις εξής δύο: την αντικειμενική αξία του ακινήτου ή το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Δεν επιλέγεις εσύ ποια θα χρησιμοποιηθεί — το καθορίζει αυτόματα η σύγκριση.
| Τίμημα συμβολαίου | Αντικειμενική αξία | Βάση υπολογισμού ΦΜΑ | Φόρος (3,09%) |
|---|---|---|---|
| 150.000€ | 180.000€ | 180.000€ | 5.562€ |
| 200.000€ | 175.000€ | 200.000€ | 6.180€ |
| 250.000€ | 250.000€ | 250.000€ | 7.725€ |
| 300.000€ | 340.000€ | 340.000€ | 10.506€ |
| 120.000€ | 120.000€ | 120.000€ | 3.708€ |
Ο ΦΜΑ είναι το μεγαλύτερο μεμονωμένο κονδύλι στα έξοδα αγοράς, αλλά όχι το μόνο — δες τη συνολική εικόνα των εξόδων μεταβίβασης ακινήτου για να υπολογίσεις τι θα πληρώσεις συνολικά, μαζί με συμβολαιογραφικά, δικηγόρο και μεσιτικά.
Πότε και πώς πληρώνεται ο φόρος μεταβίβασης
Ο ΦΜΑ καταβάλλεται πριν την υπογραφή του συμβολαίου. Η διαδικασία σήμερα ακολουθεί τα εξής βήματα:
- Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση ΦΜΑ
- Αγοραστής και πωλητής αποδέχονται τη δήλωση μέσω των προσωπικών τους κωδικών στο myAADE
- Η δήλωση υποβάλλεται μέσω της εφαρμογής myPROPERTY της ΑΑΔΕ
- Εκδίδεται Ταυτότητα Οφειλής στο όνομα του αγοραστή
- Ο φόρος εξοφλείται και το αποδεικτικό πληρωμής προσαρτάται στο συμβόλαιο
Πριν φτάσεις σε αυτό το σημείο, θα πρέπει να έχουν ήδη συγκεντρωθεί όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά μεταβίβασης ακινήτου — η έλλειψη έστω και ενός εγγράφου μπορεί να καθυστερήσει σημαντικά την υπογραφή.
Η ροή, συνοπτικά: Συμβολαιογράφος → myPROPERTY → Αποδοχή myAADE → Ταυτότητα Οφειλής → Πληρωμή → Συμβόλαιο.
💡 Tip: Ο ν. 5293/2026 (ΦΕΚ Α' 57/07.04.2026) προβλέπει τον συμβολαιογράφο ως «υπηρεσία μιας στάσης» για τη μεταβίβαση ακινήτων, με συγκέντρωση δικαιολογητικών μέσω διαλειτουργικότητας και ρόλο στη διαχείριση της είσπραξης του ΦΜΑ. Η ρύθμιση είναι ήδη νόμος, όμως η πρακτική εφαρμογή της εξαρτάται από την προβλεπόμενη Κοινή Υπουργική Απόφαση και τη διαλειτουργικότητα των σχετικών συστημάτων — δεν έχει ακόμη οριστεί πότε και πού ξεκινά. Μέχρι τότε ισχύει η παραπάνω διαδικασία.
Μειωμένος συντελεστής ΦΜΑ
Σε συγκεκριμένες περιπτώσεις ο ΦΜΑ δεν υπολογίζεται στο πλήρες 3%, αλλά μειώνεται:
| Περίπτωση | Μειωμένος συντελεστής |
|---|---|
| Διανομή ακινήτων μεταξύ συγκυρίων | 1/4 (0,75%) |
| Λύση εταιρείας (ΟΕ, ΕΕ, ΕΠΕ, ΙΚΕ) — μεταβίβαση στα μέλη κατά την εταιρική μερίδα | 1/4 (0,75%) |
| Ανταλλαγή ακινήτων ίσης αξίας | 1/2 (1,5%) |
Ειδικές περιπτώσεις με πλήρη ΦΜΑ
Αναγκαστικός πλειστηριασμός: Ο υπερθεματιστής βαρύνεται με τον ΦΜΑ ως αγοραστής, υπολογισμένο επί του εκπλειστηριάσματος της κατακυρωτικής έκθεσης.
Χρησικτησία: Σε ορισμένες περιπτώσεις κτήσης με χρησικτησία οφείλεται επίσης ΦΜΑ — το ακριβές πλαίσιο εξαρτάται από τα δεδομένα της κάθε υπόθεσης, οπότε αξίζει να το ελέγξεις με τον συμβολαιογράφο σου πριν προχωρήσεις.
Απαλλαγή πρώτης κατοικίας από τον ΦΜΑ
Ο αγοραστής πρώτης κατοικίας μπορεί να απαλλαγεί πλήρως ή μερικώς από τον ΦΜΑ, εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου. Τα βασικά όρια απαλλαγής:
- Άγαμος: έως 200.000€ (250.000€ για άτομα με αναπηρία 67% και άνω)
- Έγγαμος: έως 250.000€, με προσαύξηση 25.000€ για κάθε παιδί
Αν η περίπτωσή σου είναι πιο σύνθετη — π.χ. διαζευγμένοι γονείς, ανήλικοι ορφανοί ή δάνεια ΟΕΚ — αξίζει να δεις τον αναλυτικό μας οδηγό για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας, όπου εξηγούμε κάθε ειδική περίπτωση και τη διαδικασία βήμα-βήμα.
Φόρος μεταβίβασης, ΦΠΑ και φόρος υπεραξίας: οι διαφορές
Οι τρεις φόροι συχνά μπερδεύονται, αλλά αφορούν διαφορετικό πρόσωπο και διαφορετική περίπτωση:
| ΦΜΑ | ΦΠΑ | Φόρος υπεραξίας | |
|---|---|---|---|
| Ποιος πληρώνει | Αγοραστής | Αγοραστής | Πωλητής |
| Πότε ισχύει | Μεταχειρισμένα & τα περισσότερα ακίνητα | Νεόδμητα με άδεια από 1/1/2006 και μετά, υπό προϋποθέσεις | Πώληση με κέρδος |
| Συντελεστής | 3,09% | 24% | 15% |
| Ισχύς 2026 | Σε πλήρη ισχύ | Αναστολή παρατεταμένη έως 31.12.2026 (ν. 5246/2025) | Αναστολή παρατεταμένη έως 31.12.2026 (ν. 5162/2024) |
| Νομοθετική βάση | Α.Ν. 1521/1950 (ΦΕΚ Α' 245), κυρώθηκε με Ν. 1587/1950 (ΦΕΚ Α' 294)· συντελεστής 3% από άρθρο 11 Ν. 4223/2013 (ΦΕΚ Α' 287), ισχύον από 1.1.2014 | Άρθρο 70 Κώδικα ΦΠΑ (Ν. 5144/2024)· παράταση αναστολής έως 31.12.2026 με Ν. 5246/2025 | Ν. 5162/2024 |
Στην πράξη, τα περισσότερα μεταχειρισμένα ακίνητα επιβαρύνονται μόνο με ΦΜΑ 3,09%. Επειδή η αναστολή ΦΠΑ έχει παραταθεί έως 31.12.2026, ακόμη και τα νεόδμητα με άδεια από το 2006 και μετά επιβαρύνονται στην πράξη μόνο με ΦΜΑ, όσο διαρκεί η αναστολή.
Ο υπολογισμός του φόρου μεταβίβασης δεν είναι πάντα τόσο απλός όσο φαίνεται με την πρώτη ματιά. Η αντικειμενική αξία, οι μειωμένοι συντελεστές, οι προϋποθέσεις απαλλαγής και οι ειδικές περιπτώσεις μπορούν να αλλάξουν σημαντικά το τελικό ποσό — και οι σχετικοί νόμοι και εγκύκλιοι ενημερώνονται συχνά. Πριν προχωρήσεις σε οποιαδήποτε αγορά, οι πιο κατάλληλοι σύμβουλοι για την περίπτωσή σου παραμένουν ο συμβολαιογράφος και, όπου χρειάζεται, ο φοροτεχνικός ή νομικός σύμβουλος: αυτοί θα επιβεβαιώσουν το ακριβές ποσό, θα ελέγξουν αν δικαιούσαι απαλλαγή και θα σε καθοδηγήσουν με βάση την ισχύουσα νομοθεσία τη στιγμή της δήλωσής σου.