Φορολογία ενοικίων 2026
✦ Key Takeaways
- Η νέα κλίμακα 15%-25%-35%-45% ισχύει για ενοίκια που εισπράττεις από 1.1.2026 — όχι για τη φορολογική δήλωση 2026, που αφορά εισοδήματα 2025 με την παλιά κλίμακα.
- Το ενδιάμεσο κλιμάκιο 25% (12.001€-24.000€) αντικαθιστά το άλμα στο 35% και ωφελεί κυρίως ιδιοκτήτες μεσαίου εισοδήματος.
- Η κλίμακα εφαρμόζεται στο φορολογητέο εισόδημα — μετά την αυτόματη έκπτωση 5%, όχι στο ακαθάριστο μίσθωμα.
- Η απαλλαγή για κλειστά ακίνητα/Airbnb σε μακροχρόνια μίσθωση διαρκεί 36 μήνες και αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ., με μισθώσεις που συνάπτονται έως 31/12/2026.
- Η υποχρεωτική ηλεκτρονική πληρωμή ενοικίων, μετά από δύο αναβολές, έχει οριστεί για την 1/10/2026 — η μη συμμόρφωση κοστίζει την έκπτωση 5%.
Σημαντικό: ποια εισοδήματα αφορά η νέα κλίμακα (2025 vs 2026)
Πριν προχωρήσεις, πρέπει να ξέρεις σε ποια δήλωση εφαρμόζεται η νέα κλίμακα — γιατί εδώ γίνεται η μεγαλύτερη σύγχυση.
Η νέα κλίμακα 15%-25%-35%-45% αφορά εισοδήματα που εισπράττονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και μετά. Αυτά τα εισοδήματα θα δηλωθούν στη φορολογική δήλωση που θα υποβληθεί το 2027.
Αν αυτή τη στιγμή κάνεις τη φορολογική δήλωσή σου (δήλωση 2026), τα ενοίκια που αφορά είναι όσα εισέπραξες μέσα στο 2025 — και για αυτά ισχύει ακόμα η παλιά κλίμακα 15%/35%/45%, χωρίς το ενδιάμεσο κλιμάκιο.
💡 Tip: Κάνεις τη φορολογική δήλωση αυτή την άνοιξη; Πιθανότατα αφορά ενοίκια του 2025, οπότε ισχύει ακόμα η παλιά κλίμακα. Η νέα κλίμακα θα φανεί στην επόμενη δήλωση, του 2027.
Ποια εισοδήματα θεωρούνται "εισόδημα από ακίνητη περιουσία"
Πριν μπούμε στους συντελεστές, αξίζει να ξεκαθαρίσουμε τι ακριβώς εμπίπτει σε αυτή την κατηγορία φορολόγησης — γιατί δεν είναι μόνο το "κλασικό" ενοίκιο διαμερίσματος.
Με βεβαιότητα εντάσσονται εδώ τα μισθώματα από:
- Κατοικίες (κύριες ή δευτερεύουσες)
- Επαγγελματικούς χώρους (καταστήματα, γραφεία)
- Αγροτεμάχια και αγροτικές εκτάσεις
- Αποθήκες και θέσεις στάθμευσης (parking) που εκμισθώνονται ως ξεχωριστές μονάδες
- Χώρο γης ή ακινήτου που εκμισθώνεται για τοποθέτηση κεραίας, ανεμογεννήτριας ή διαφημιστικής πινακίδας — ρητά προβλέπεται από τον νόμο (Άρθρο 39 ΚΦΕ) ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία
- Ακίνητο που εκμισθώνεται μαζί με τα έπιπλα ή τον εξοπλισμό του — το σχετικό εισόδημα από την εκμίσθωση του εξοπλισμού υπολογίζεται κι αυτό ως εισόδημα ακίνητης περιουσίας
⚠️ Διαφορετική περίπτωση: φωτοβολταϊκά στέγης. Αν ο ιδιοκτήτης εγκαθιστά δικό του φωτοβολταϊκό σύστημα στη στέγη, το σχετικό έσοδο δεν αντιμετωπίζεται ως μίσθωμα από ακίνητη περιουσία. Αν όμως εκμισθώνει τη στέγη ή χώρο του ακινήτου σε τρίτο για εγκατάσταση εξοπλισμού, το ποσό που εισπράττει εξετάζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Σχετικά με τους κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικίας (π.χ. έσοδα από διαφημιστική πινακίδα σε ταράτσα κοινόχρηστου χώρου): η φορολογική μεταχείριση εξαρτάται από το ποιος εισπράττει το ποσό (ο διαχειριστής εξ ονόματος όλων των συνιδιοκτητών, ή κάθε ιδιοκτήτης το μερίδιό του) — χρειάζεται ξεχωριστή προσοχή στη σύνταξη της σύμβασης.
Πώς φορολογούνται τα εισοδήματα από ενοίκια
Αυτοτελής φορολόγηση
Τα εισοδήματα από ενοίκια δεν προστίθενται στο εισόδημα από μισθωτή εργασία, σύνταξη ή επιχειρηματική δραστηριότητα. Φορολογούνται αυτοτελώς, με τη δική τους κλίμακα, χωρίς αφορολόγητο όριο.
Προοδευτική εφαρμογή της κλίμακας
Η κλίμακα είναι κλιμακωτή (προοδευτική): κάθε τμήμα του εισοδήματος φορολογείται με τον συντελεστή της δικής του ζώνης, όχι όλο το εισόδημα με τον υψηλότερο συντελεστή που αγγίζει. Αυτό σημαίνει ότι κανείς δεν "πέφτει" ξαφνικά σε υψηλότερο συντελεστή για όλο το ποσό — μόνο το τμήμα που υπερβαίνει κάθε όριο φορολογείται με τον επόμενο συντελεστή.
Νέα κλίμακα φορολογίας ενοικίων 2026
| Ετήσιο εισόδημα από ενοίκια | Συντελεστής |
|---|---|
| Έως 12.000€ | 15% |
| 12.001€ – 24.000€ | 25% |
| 24.001€ – 36.000€ | 35% |
| Άνω των 36.000€ | 45% |
Πώς εφαρμόζεται στην πράξη: Το "προοδευτικό" στην κλίμακα μπερδεύει πολύ κόσμο. Αν έχεις εισόδημα 18.000€, δεν φορολογείσαι με 25% σε ολόκληρο το ποσό. Φορολογείσαι με 15% στα πρώτα 12.000€ και με 25% μόνο στο υπόλοιπο τμήμα των 6.000€. Είναι ο ίδιος μηχανισμός που λειτουργεί και στη φορολογία μισθωτών — απλά λιγότεροι το γνωρίζουν για τα ενοίκια.
📦 Οι αλλαγές του 2026 με μια ματιά
- Νέο ενδιάμεσο κλιμάκιο 25
- Παράταση απαλλαγής για κλειστά ακίνητα & Airbnb σε μακροχρόνια μίσθωση
- Υποχρεωτική ηλεκτρονική πληρωμή ενοικίων
- Συνέχιση Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής 3,6% σε επαγγελματικές μισθώσεις
- Ειδικό καθεστώς για Airbnb με 3+ ακίνητα
Υπολογισμός φόρου ενοικίων: τι πληρώνω καθαρά
Ο υπολογισμός γίνεται σε τρία βήματα:
1. Ετήσιο μίσθωμα (ακαθάριστο). Το συνολικό ποσό που εισέπραξες μέσα στο φορολογικό έτος από το ακίνητο.
2. Αυτόματη έκπτωση 5%. Η φορολογική νομοθεσία αφαιρεί αυτόματα το 5% του ακαθάριστου ποσού ως τεκμαρτή δαπάνη επισκευής και συντήρησης — χωρίς να χρειάζεται απόδειξη. Το υπόλοιπο 95% είναι το φορολογητέο εισόδημα.
3. Εφαρμογή της κλίμακας. Η κλίμακα 15%/25%/35%/45% εφαρμόζεται στο φορολογητέο εισόδημα (το 95%), όχι στο αρχικό ακαθάριστο ποσό.
⚠️ Αυτό είναι το σημείο που μπερδεύει τους περισσότερους ιδιοκτήτες: η κλίμακα δεν εφαρμόζεται στα ακαθάριστα ενοίκια, αλλά στο ποσό που απομένει μετά την έκπτωση 5%.
Το καθαρό εισόδημα μετά φόρου προκύπτει αφαιρώντας τον υπολογισμένο φόρο από το αρχικό ακαθάριστο μίσθωμα (όχι από το φορολογητέο — η έκπτωση 5% είναι λογιστική, δεν είναι πραγματικό έξοδο που έχεις πληρώσει).
Παραδείγματα υπολογισμού φόρου ενοικίων
Παράδειγμα 1 — Η Μαρία εισπράττει 600€/μήνα από ένα studio Ετήσιο εισόδημα: 7.200€ · Φορολογητέο (95%): 6.840€ · Φόρος (15% σε όλο, καθώς δεν ξεπερνά τις 12.000€): 1.026€ · Καθαρό εισόδημα: 6.174€
Παράδειγμα 2 — Ο Νίκος εκμισθώνει ένα διαμέρισμα 1.000€/μήνα Ετήσιο εισόδημα: 12.000€ · Φορολογητέο: 11.400€ · Φόρος (15% σε όλο, στο όριο): 1.710€ · Καθαρό εισόδημα: 10.290€
Παράδειγμα 3 — Ο Γιώργος εισπράττει 1.500€/μήνα από δύο διαμερίσματα Ετήσιο εισόδημα: 18.000€ · Φορολογητέο: 17.100€ · Φόρος: 12.000€×15% + 5.100€×25% = 1.800€ + 1.275€ = 3.075€ · Καθαρό εισόδημα: 14.925€
Παράδειγμα 4 — Η Ελένη εισπράττει 2.500€/μήνα από τρία ακίνητα Ετήσιο εισόδημα: 30.000€ · Φορολογητέο: 28.500€ · Φόρος: 12.000€×15% + 12.000€×25% + 4.500€×35% = 1.800€ + 3.000€ + 1.575€ = 6.375€ · Καθαρό εισόδημα: 23.625€
Παράδειγμα 5 — Επαγγελματική μίσθωση ακινήτου 3.750€/μήνα Ετήσιο εισόδημα: 45.000€ · Φορολογητέο: 42.750€ · Φόρος: 12.000€×15% + 12.000€×25% + 12.000€×35% + 6.750€×45% = 1.800€ + 3.000€ + 4.200€ + 3.037,50€ = 12.037,50€ · Καθαρό εισόδημα: 32.962,50€
| Ετήσιο εισόδημα | Φορολογητέο (95%) | Φόρος 2025 | Φόρος 2026 | Όφελος |
|---|---|---|---|---|
| 7.200€ | 6.840€ | 1.026€ | 1.026€ | 0€ |
| 12.000€ | 11.400€ | 1.710€ | 1.710€ | 0€ |
| 18.000€ | 17.100€ | 3.585€ | 3.075€ | 510€ |
| 30.000€ | 28.500€ | 7.575€ | 6.375€ | 1.200€ |
| 45.000€ | 42.750€ | 13.337,50€ | 12.037,50€ | 1.300€ |
Φοροαπαλλαγή για κλειστά ακίνητα και Airbnb σε μακροχρόνια μίσθωση
Ένα από τα πιο σημαντικά κίνητρα του 2026 αφορά ιδιοκτήτες που αποφασίζουν να «ανοίξουν» κλειστές κατοικίες ή να μετατρέψουν ακίνητο από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση.
Τι προβλέπει: Πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τους πρώτους 36 μήνες από τον μήνα σύναψης της σύμβασης μίσθωσης.
Προϋποθέσεις:
- Η κατοικία να έχει εμβαδόν έως 120 τ.μ., προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του μισθωτή πάνω από το δεύτερο (δηλ. η προσαύξηση ισχύει από το 3ο τέκνο και μετά)
- Το ακίνητο να εκμισθώνεται για χρήση κύριας κατοικίας του μισθωτή
- Η σύμβαση μίσθωσης να έχει διάρκεια τουλάχιστον 3 έτη και να συνάπτεται έως τις 31/12/2026
- Για κλειστές κατοικίες: να έχουν δηλωθεί ως κενές στο Ε2 (ή να μην έχουν δηλωθεί ως μισθωμένες/ιδιοχρησιμοποιούμενες) τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη
- Για ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση: να είχαν διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση το προηγούμενο φορολογικό έτος, με δηλωμένες κανονικά τις σχετικές μισθώσεις
- Για ειδικές κατηγορίες μισθωτών (ιατρικό/νοσηλευτικό προσωπικό, εκπαιδευτικοί, ένστολο προσωπικό), η απαλλαγή ισχύει και με μίσθωση μόλις 6 μηνών
💡 Tip: Αν το ακίνητο κενωθεί μία φορά μέσα στην τριετία, η απαλλαγή συνεχίζει αν επανεκμισθωθεί. Αν κενωθεί και δεύτερη φορά, χάνεται οριστικά για το υπόλοιπο διάστημα.
Δες επίσης το πλήρες οδηγό μας για τον ΕΝΦΙΑ — η κατάσταση «κλειστού» ακινήτου επηρεάζει και άλλες φορολογικές υποχρεώσεις.
Επαγγελματικές μισθώσεις: Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής 3,6%
Το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής 3,6% δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις κατοικίας. Αφορά επαγγελματικές μισθώσεις που δεν υπάγονται σε ΦΠΑ. Υπόχρεος είναι ο ιδιοκτήτης, αλλά στην πράξη το ποιος το επωμίζεται είναι αντικείμενο διαπραγμάτευσης με τον μισθωτή. Διαβάστε αναλυτικά τι ισχύει για τα επαγγελματικά μισθωτήρια.
Ανείσπρακτα ενοίκια: πώς αποφεύγεις τον φόρο για χρήματα που δεν εισέπραξες
Αν ο ενοικιαστής δεν πλήρωσε το μίσθωμα, δεν είσαι αυτόματα απαλλαγμένος από τον φόρο — χρειάζεται συγκεκριμένη διαδικασία.
Πριν τη δήλωση, ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει προχωρήσει σε νομική ενέργεια διεκδίκησης (π.χ. διαταγή πληρωμής, αγωγή έξωσης ή καταβολής μισθωμάτων) — η απλή μη είσπραξη δεν αρκεί από μόνη της. Επιπλέον, πρέπει να υποβληθεί ψηφιακά η δήλωση Ε411 μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στο myAADE, πριν την υποβολή της φορολογικής δήλωσης.
Δήλωση: Τα ανείσπρακτα ενοίκια δηλώνονται στο έντυπο Ε2, και μεταφέρονται στους ειδικούς κωδικούς του Ε1 (125-126) προκειμένου να μην φορολογηθούν ως εισπραχθέντα.
Η διαδικασία αυτή έχει αρκετά σημεία που μπερδεύουν — προθεσμίες, δικαιολογητικά, σωστή κατηγοριοποίηση. Αν βρίσκεσαι σε αυτή την περίπτωση, μίλησε με τον σύμβουλό μας για να βεβαιωθείς ότι δεν θα φορολογηθείς για χρήματα που δεν εισέπραξες.
Πώς δηλώνονται τα ενοίκια στο Ε2
Η δήλωση γίνεται ξεχωριστά για κάθε ακίνητο, με αναφορά στο πραγματικό μίσθωμα που εισπράχθηκε (ή στο τεκμαρτό, σε περιπτώσεις δωρεάν παραχώρησης ή ιδιοχρησιμοποίησης).
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δηλώνονται ξεχωριστά, με βάση τα στοιχεία που έχουν καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
⚠️ Κρυφή παγίδα: Αν εκμισθώνεις 3 ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, το εισόδημα χαρακτηρίζεται επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» — με διαφορετική φορολογική μεταχείριση και υποχρεώσεις (π.χ. έναρξη επιτηδεύματος). Ο χαρακτηρισμός δεν εξαρτάται μόνο από τον αριθμό των ακινήτων: αν παρέχεις επιπλέον υπηρεσίες πέρα από τα βασικά (π.χ. καθαριότητα ενδιάμεσα, πρωινό), το εισόδημα μπορεί να θεωρηθεί επιχειρηματικό ακόμα και με 1-2 ακίνητα. Επειδή το πλαίσιο έχει μεταβληθεί αρκετές φορές, καλό είναι να ελέγχεις την εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία. Πολλοί ιδιοκτήτες το ανακαλύπτουν μόνο όταν είναι αργά.
Υποχρεωτική ηλεκτρονική πληρωμή ενοικίων
Η υποχρεωτική τραπεζική καταβολή ενοικίων θεσπίστηκε με το άρθρο 210 του Ν. 5222/2025 (ΦΕΚ Α' 134/28-7-2025) — αλλά η ημερομηνία εφαρμογής έχει μετατεθεί δύο φορές:
- Αρχική πρόβλεψη: 1η Ιανουαρίου 2026
- 1η μετάθεση: 1η Απριλίου 2026
- 2η μετάθεση: 1η Οκτωβρίου 2026 — η ισχύουσα ημερομηνία εφαρμογής
⚠️ Κρυφή παγίδα: Το μέτρο έχει αναβληθεί δύο φορές λόγω τεχνικών προβλημάτων στην πλατφόρμα ΜΙΔΑ της ΑΑΔΕ. Μην εμπιστεύεσαι άρθρα ή πηγές που αναφέρουν "1/1/2026" ή "1/4/2026" ως ισχύουσα ημερομηνία — είναι παλιωμένες. Με τα σημερινά δεδομένα (Ιούνιος 2026) η ισχύουσα ημερομηνία είναι η 1η Οκτωβρίου 2026, αλλά καλό είναι να ελέγχεις τις ανακοινώσεις της ΑΑΔΕ πριν από αυτή την ημερομηνία, καθώς νέα μετάθεση δεν αποκλείεται.
Τι θα αλλάξει από 1/10/2026:
- Όλα τα μισθώματα (κατοικιών και επαγγελματικών χώρων) θα πληρώνονται αποκλειστικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού
- Ο τραπεζικός λογαριασμός πρέπει να είναι στο όνομα του ιδιοκτήτη και δηλωμένος στην ΑΑΔΕ
- Η πληρωμή με μετρητά δεν θα αναγνωρίζεται φορολογικά
Συνέπεια μη συμμόρφωσης: Αν η πληρωμή δεν γίνει ηλεκτρονικά, ο ιδιοκτήτης χάνει την αυτόματη έκπτωση 5% στο εισόδημα από ενοίκια, ενώ ο ενοικιαστής μπορεί να χάσει το ετήσιο βοήθημα ενοικίου (έως 800€) και άλλες κρατικές ενισχύσεις που συνδέονται με τη στέγη.
Φορολογία Airbnb και βραχυχρόνιων μισθώσεων
Η φορολογική μεταχείριση του Airbnb διαφέρει σημαντικά ανάλογα με τον αριθμό ακινήτων:
- Έως 2 ακίνητα: Το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, με την ίδια κλίμακα 15%/25%/35%/45%
- 3 ακίνητα και πάνω: Το εισόδημα χαρακτηρίζεται επιχειρηματική δραστηριότητα. Το ίδιο μπορεί να συμβεί και με 1-2 ακίνητα, αν παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες (δες την παγίδα στην προηγούμενη ενότητα)
Η μετατροπή ακινήτου από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση μπορεί να ενεργοποιήσει την τριετή φοροαπαλλαγή που αναλύσαμε παραπάνω — ένα ισχυρό κίνητρο για ιδιοκτήτες που σκέφτονται την αλλαγή.
Φορολογία ενοικίων από νομικά πρόσωπα
Αν ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι εταιρεία και όχι φυσικό πρόσωπο, δεν εφαρμόζεται η κλίμακα 15%/25%/35%/45%. Το εισόδημα από μισθώματα ενσωματώνεται στα συνολικά έσοδα της επιχείρησης και φορολογείται με τον εκάστοτε ισχύοντα συντελεστή φόρου εισοδήματος νομικών προσώπων (22% κατά τον χρόνο σύνταξης του οδηγού) — σταθερό, ανεξάρτητα από το ύψος των κερδών.
Αυτή η διαφορά είναι ένας από τους λόγους που ορισμένοι ιδιοκτήτες με μεγάλο αριθμό ακινήτων εξετάζουν τη σύσταση εταιρείας διαχείρισης ακίνητης περιουσίας — χωρίς αυτό να αποτελεί καθολικά συμφέρουσα επιλογή, καθώς εξαρτάται από το συνολικό προφίλ εσόδων και εξόδων.
2025 vs 2026: τι άλλαξε συνολικά
| Θέμα | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Κλίμακα φόρου | 15%/35%/45% | 15%/25%/35%/45% |
| Ενδιάμεσο κλιμάκιο 25% | ❌ | ✔ |
| Απαλλαγή κλειστών ακινήτων (36 μήνες) | ✔ ισχύει ήδη | ✔ συνεχίζεται έως 31/12/2026 |
| Ηλεκτρονική πληρωμή ενοικίου | δεν ήταν υποχρεωτική | υποχρεωτική από 1/10/2026 |
| Ψηφιακό Τέλος 3,6% σε επαγγελματικές μισθώσεις | ✔ ισχύει | ✔ συνεχίζεται |
| Χαρτόσημο σε ενοίκια κατοικίας | δεν επιβάλλεται (εδώ και χρόνια) | δεν επιβάλλεται (συνεχίζεται) |
Checklist ιδιοκτήτη: συχνά λάθη που κοστίζουν
- Έχεις δηλώσει το μισθωτήριο εγκαίρως στην ΑΑΔΕ;
- Έχεις καταχωρήσει τα σωστά ποσά στο Ε2 (ανά ακίνητο, χωρίς λάθη);
- Αν υπάρχουν ανείσπρακτα ενοίκια, έχεις προχωρήσει σε νομική ενέργεια πριν τη δήλωση;
- Έχεις κατατάξει σωστά τη μίσθωση (κατοικία ή επαγγελματική — δεν είναι το ίδιο φορολογικά);
- Αν πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση, έχεις ελέγξει αν εφαρμόζεται Ψηφιακό Τέλος 3,6% ή ΦΠΑ;
- Εισπράττεις το μίσθωμα ηλεκτρονικά, για να μη χάσεις την έκπτωση 5%;
Ελπίζουμε ότι ο οδηγός αυτός δίνει μια ολοκληρωμένη εικόνα για τη φορολογία των εισοδημάτων από ενοίκια το 2026. Ωστόσο, κάθε περίπτωση έχει τις δικές της ιδιαιτερότητες και η φορολογική νομοθεσία ενδέχεται να μεταβληθεί. Για την ορθή εφαρμογή των διατάξεων και την εξέταση συγκεκριμένων περιπτώσεων, συνιστάται η συμβουλή λογιστή ή φοροτεχνικού.