Απαλλαγή πρώτης κατοικίας 2026
✦ Key Takeaways
- Μηδενίζει τον φόρο μεταβίβασης 3,09% μέχρι αφορολόγητο όριο: 200.000 € για άγαμο, 250.000 € για έγγαμο, με προσαυξήσεις για τέκνα και αναπηρία.
- Από τον Ιούλιο του 2025 κωδικοποιημένη στον νέο Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (Ν. 5219/2025, άρθρα 40-45).
- Τετραγωνικά (70 τ.μ. + προσαυξήσεις) → κρίνουν αν δικαιούσαι την απαλλαγή.
- Αφορολόγητο σε ευρώ → κρίνει πόση απαλλαγή θα λάβεις. Δύο εντελώς διαφορετικά μεγέθη — η σύγχυσή τους είναι ο πιο συχνός λόγος παρανόησης.
- Χορηγείται μία φορά, δεσμεύει το ακίνητο για πενταετία, και χάνεται αν παραβιαστούν οι όροι.
Εισαγωγή
Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας είναι το φορολογικό ευεργέτημα που επιτρέπει σε έναν αγοραστή να μην πληρώσει φόρο μεταβίβασης για την αγορά του σπιτιού που θα καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες. Σε μια αγορά όπου ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται σε 3,09% επί της αξίας, η απαλλαγή μεταφράζεται σε πολύ πραγματική εξοικονόμηση — για ένα ακίνητο 200.000 €, μιλάμε για περίπου 6.180 € που μένουν στην τσέπη σου.
Όμως η απαλλαγή δεν είναι αυτόματη ούτε δεδομένη. Ο νόμος θέτει συγκεκριμένες προϋποθέσεις για το ποιος τη δικαιούται, πόσα τετραγωνικά και ποια αξία καλύπτει, και υπό ποιους όρους διατηρείται. Σε αυτόν τον οδηγό θα βρεις όσα χρειάζεται να ξέρεις — από τους δικαιούχους και τα αφορολόγητα όρια, μέχρι τη διαδικασία μέσω myPROPERTY και τους πιο συχνούς λόγους που μια αίτηση απορρίπτεται.
Με μια ματιά
| Στοιχείο | Ισχύον καθεστώς 2026 |
|---|---|
| Φόρος μεταβίβασης (χωρίς απαλλαγή) | 3,09% επί της αξίας* |
| Αφορολόγητο όριο — άγαμος | 200.000 € |
| Αφορολόγητο όριο — έγγαμος | 250.000 € |
| Προσαύξηση ανά τέκνο (1ο-2ο) | +25.000 € |
| Προσαύξηση ανά τέκνο (3ο+) | +30.000 € |
| Αφορολόγητο — έγγαμος με αναπηρία 67%+ | 275.000 € |
| Όριο στεγαστικών αναγκών | 70 τ.μ. (+ προσαυξήσεις) |
| Δέσμευση ακινήτου | 5 έτη |
| Νομική βάση | Ν. 5219/2025, άρθρα 40-45 |
Τι είναι η απαλλαγή & νομικό έρεισμα
Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας αφορά τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ): ο αγοραστής δεν τον καταβάλλει κατά την απόκτηση ακινήτου που προορίζεται να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου και της οικογένειάς του. Η απαλλαγή είναι πλήρης μέχρι το αφορολόγητο όριο· για την αξία που υπερβαίνει το όριο, οφείλεται κανονικά ΦΜΑ.
Μέχρι πρόσφατα, η βασική νομική βάση ήταν ο ιστορικός Ν. 1078/1980. Από τις 18 Ιουλίου 2025, με τον Ν. 5219/2025 (ΦΕΚ Α' 130) «Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας», οι διατάξεις κωδικοποιήθηκαν σε ενιαίο κείμενο. Η ειδική απαλλαγή για αγορά πρώτης κατοικίας ρυθμίζεται πλέον στα άρθρα 40-45 (Κεφάλαιο Β'), ενώ η αντίστοιχη απαλλαγή αιτία γονικής παροχής βρίσκεται στο άρθρο 96.
Ποιοι είναι οι δικαιούχοι
Δικαιούχοι της απαλλαγής είναι φυσικά πρόσωπα — άγαμοι, έγγαμοι, ή πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης — εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτή το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά. Κατά κανόνα, οι ανήλικοι δεν δικαιούνται απαλλαγή· εξαίρεση αποτελεί μόνο η περίπτωση όπου η κατοικία προέρχεται από κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή. Ειδικά τα ανήλικα τέκνα που δεν έχουν εν ζωή και τους δύο γονείς τους δικαιούνται επίσης απαλλαγή — και συγκεκριμένα την απαλλαγή του άγαμου.
Ο νόμος επεκτείνει την απαλλαγή του έγγαμου και σε ορισμένες ειδικές κατηγορίες: στον χήρο ή διαζευγμένο (ή σε λελυμένο σύμφωνο συμβίωσης) που έχει την επιμέλεια των ανήλικων τέκνων· στην άγαμη μητέρα ή τον εξ αναγνωρίσεως πατέρα με επιμέλεια τέκνων· στον άγαμο ενήλικο με αναπηρία τουλάχιστον 67%· και στον επιζώντα σύζυγο δικαιούχου δανείου του πρώην Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (Ο.Ε.Κ.).
Συνδικαιούχοι, σύζυγοι & σύμφωνο συμβίωσης
Για τα πρόσωπα με σύμφωνο συμβίωσης ισχύουν οι ίδιες προϋποθέσεις όπως και για τους έγγαμους. Στην περίπτωση κοινής αγοράς από συζύγους, η νεότερη εγκύκλιος της ΑΑΔΕ (Νοέμβριος 2025) διευκρίνισε ένα σημείο που προκαλούσε σύγχυση: η μεταβίβαση ποσοστού συνιδιοκτησίας από τον έναν σύζυγο στον άλλον πριν συμπληρωθεί η πενταετία δεν ακυρώνει τη χορηγηθείσα απαλλαγή, αρκεί ο γάμος να εξακολουθεί να ισχύει και το ακίνητο να συνεχίζει να καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας.
Ειδική περίπτωση αποτελεί ο εν διαστάσει σύζυγος: κατ' αρχήν λαμβάνει την απαλλαγή του άγαμου, αλλά αν έχει την επιμέλεια των ανήλικων τέκνων, δικαιούται την απαλλαγή του έγγαμου. Προσοχή σε μια συχνή παγίδα: αν ο ένας σύζυγος έχει ήδη λάβει απαλλαγή στο παρελθόν (π.χ. ως άγαμος), αυτό επηρεάζει το δικαίωμα του ζευγαριού, καθώς οι προϋποθέσεις εξετάζονται και στο πρόσωπό του — ενδέχεται να απαιτηθεί προηγούμενη άρση της παλαιάς απαλλαγής.
Αλλοδαποί & ομογενείς αγοραστές
Η απαλλαγή δεν περιορίζεται σε Έλληνες πολίτες. Δικαιούχοι είναι επίσης οι πολίτες κρατών-μελών της ΕΕ και του ΕΟΧ, οι ομογενείς (ιδίως από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης), οι αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, καθώς και πολίτες τρίτων χωρών υπό προϋποθέσεις (π.χ. καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος ή άδεια διαμονής δεύτερης γενιάς). Για τους αλλοδαπούς, η πρόθεση μόνιμης εγκατάστασης στην Ελλάδα δεν αναιρείται από το γεγονός ότι λαμβάνουν προσωρινές, ανανεούμενες άδειες παραμονής.
💡 Tip: Αν είσαι αλλοδαπός αγοραστής και δεν κατοικείς ακόμη μόνιμα στην Ελλάδα, θυμήσου ότι η προϋπόθεση «εγκατάσταση εντός 2 ετών» είναι δεσμευτική. Η μη τήρησή της είναι από τους λόγους που μπορεί να αρθεί η απαλλαγή αναδρομικά.
Προϋποθέσεις
Για να χορηγηθεί η απαλλαγή, πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:
- Ανυπαρξία επαρκούς στέγης: Ο αγοραστής, ο/η σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους δεν πρέπει να έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας, επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας, ούτε πλήρη κυριότητα σε οικοδομήσιμο οικόπεδο που να τις καλύπτει.
- Οικοδομήσιμο ακίνητο εντός σχεδίου: Το αποκτώμενο ακίνητο πρέπει να βρίσκεται εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή ορίων οικισμού και να είναι οικοδομήσιμο.
- Απουσία συγγένειας α' βαθμού: Δεν επιτρέπεται συγγένεια πρώτου βαθμού μεταξύ αγοραστή και πωλητή (με εξαίρεση συγκεκριμένες περιπτώσεις πλειστηριασμού).
- Πενταετής δέσμευση: Το ακίνητο πρέπει να παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον πέντε έτη.
Τα ακίνητα σε περιοχές με πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων, τα αγροτεμάχια και όσα έχουν χαρακτηριστεί ως επαγγελματική στέγη δεν υπολογίζονται στην κάλυψη των στεγαστικών αναγκών.
Πότε καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες
Το κρίσιμο ερώτημα «δικαιούμαι ή όχι;» απαντάται με βάση τα τετραγωνικά των ακινήτων που ήδη κατέχεις. Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι καλύπτονται —και άρα δεν δικαιούσαι απαλλαγή— αν το συνολικό εμβαδόν των κατοικιών (ή των τ.μ. που μπορούν να ανεγερθούν σε οικόπεδό σου) φτάνει τα:
- 70 τ.μ. για τον αγοραστή (ή 90 τ.μ. για αγοραστή με αναπηρία 67%+),
- +20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα,
- +25 τ.μ. για το τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο.
Στον υπολογισμό συνυπολογίζονται τα ακίνητα του αγοραστή, του/της συζύγου και των ανήλικων τέκνων. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας (εξ αδιαιρέτου), λαμβάνεται υπόψη το εμβαδόν που αντιστοιχεί στο ποσοστό σου. Τα δικαιώματα ψιλής κυριότητας και επικαρπίας επίσης προσμετρώνται.
💡 Μην τα συγχέετε - Τετραγωνικά (70 + 20 + 20 + 25…) → χρησιμοποιούνται μόνο για να κριθεί αν καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες, δηλαδή αν δικαιούσαι την απαλλαγή. - Αφορολόγητο σε ευρώ (200.000 €, 250.000 €, +25.000 €, +30.000 €) → χρησιμοποιείται μόνο για τον υπολογισμό πόση απαλλαγή θα λάβεις. Είναι δύο διαφορετικά μεγέθη, με διαφορετικές προσαυξήσεις ανά τέκνο (20/25 τ.μ. έναντι 25.000/30.000 €). Η σύγχυσή τους είναι ο πιο συνηθισμένος λόγος παρανόησης — και εμφανίζεται ακόμη και σε δημοσιευμένους οδηγούς.
Αφορολόγητα όρια
Αφού κριθεί ότι δικαιούσαι την απαλλαγή, το αφορολόγητο όριο σε ευρώ καθορίζει μέχρι ποια αξία δεν θα πληρώσεις φόρο. Για αγορά κατοικίας:
| Κατηγορία αγοραστή | Αφορολόγητο όριο |
|---|---|
| Άγαμος | 200.000 € |
| Έγγαμος / σύμφωνο συμβίωσης | 250.000 € |
| Προσαύξηση ανά τέκνο (1ο & 2ο) | +25.000 € έκαστο |
| Προσαύξηση ανά τέκνο (3ο+) | +30.000 € έκαστο |
| Έγγαμος με αναπηρία 67%+ | 275.000 € |
Ο άγαμος ενήλικος με αναπηρία 67%+ λαμβάνει την απαλλαγή του έγγαμου, δηλαδή αφορολόγητο 250.000 €. Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, επιφάνειας έως 20 τ.μ. έκαστος, εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο. Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του ορίου και για την επιπλέον αξία οφείλεται ΦΜΑ.
Για αγορά οικοπέδου (αντί κατοικίας) τα όρια είναι χαμηλότερα: 50.000 € για άγαμο και 100.000 € για έγγαμο, με προσαύξηση +10.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και +15.000 € για το τρίτο και κάθε επόμενο. Τα ποσά αντλούνται από το άρθρο 41 του Ν. 5219/2025 (ΑΑΔΕ).
Παραδείγματα υπολογισμού
Τα νούμερα αποκτούν νόημα στην πράξη. Σε όλα τα παραδείγματα, ο φόρος υπολογίζεται στην υψηλότερη αξία μεταξύ αντικειμενικής και τιμήματος συμβολαίου.
1. Άγαμος, διαμέρισμα 180.000 € Το αφορολόγητο όριο (200.000 €) υπερκαλύπτει την αξία. Απαλλαγή πλήρης — φόρος: 0 €. (Χωρίς απαλλαγή: ~5.562 €.)
2. Έγγαμος, κατοικία 240.000 € Όριο 250.000 €. Η αξία καλύπτεται πλήρως — φόρος: 0 €.
3. Έγγαμος με 1 τέκνο, κατοικία 300.000 € Όριο: 250.000 € + 25.000 € = 275.000 €. Υπέρβαση 25.000 €. ΦΜΑ μόνο επί των 25.000 €: ≈ 772,50 € (αντί ~9.270 €).
4. Έγγαμος με αναπηρία 67%+, κατοικία 260.000 € Όριο: 275.000 €. Πλήρης απαλλαγή — φόρος: 0 €.
5. Άγαμος, αγορά πάνω από το όριο, κατοικία 250.000 € Όριο 200.000 €. Υπέρβαση 50.000 €. ΦΜΑ επί των 50.000 €: ≈ 1.545 €.
6. Άγαμος, αγορά οικοπέδου 60.000 € Όριο οικοπέδου: 50.000 €. Υπέρβαση 10.000 €. ΦΜΑ επί των 10.000 €: ≈ 309 €.
7. Έγγαμος με 2 τέκνα, κατοικία 300.000 € + θέση στάθμευσης Όριο: 250.000 € + 25.000 € + 25.000 € = 300.000 €. Η θέση στάθμευσης (έως 20 τ.μ., ίδιο συμβόλαιο) περιλαμβάνεται στην απαλλαγή. Φόρος: 0 €.
Τα ποσά είναι ενδεικτικά και βασίζονται σε συντελεστή 3,09%. Ο ακριβής φόρος εξαρτάται από την οριστική φορολογητέα αξία.
Συχνή σύγχυση: Αγορά, Κληρονομιά ή Γονική Παροχή;
Πολλοί αγοραστές υποθέτουν ότι «απαλλαγή πρώτης κατοικίας» σημαίνει το ίδιο πράγμα ανεξάρτητα από τον τρόπο απόκτησης. Στην πραγματικότητα πρόκειται για τρία διαφορετικά φορολογικά καθεστώτα:
| Τρόπος απόκτησης | Ποιος φόρος | Νομική βάση |
|---|---|---|
| Αγορά | Απαλλαγή από ΦΜΑ | Ν. 5219/2025, άρθρα 40-45 |
| Γονική παροχή | Απαλλαγή από φόρο γονικής παροχής | Ν. 5219/2025, άρθρο 96 |
| Κληρονομιά | Απαλλαγή από φόρο κληρονομιάς | Ν. 5219/2025 (μέρος κληρ./δωρεών) |
Με άλλα λόγια: στην αγορά γλιτώνεις τον φόρο μεταβίβασης· στη γονική παροχή και στην κληρονομιά γλιτώνεις εντελώς διαφορετικούς φόρους, με δικά τους όρια και δικαιολογητικά. Κοινή είναι μόνο η λογική: ο δικαιούχος δεν πρέπει να έχει ήδη ακίνητο που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες, και ισχύει πενταετής δέσμευση. Για τις λεπτομέρειες, δες τους ειδικούς οδηγούς: Γονική Παροχή Ακινήτου, Αποδοχή Κληρονομιάς Ακινήτου και Δαπάνες Μεταβίβασης Ακινήτου.
Η διαδικασία μέσω myPROPERTY
Από το 2021 η δήλωση φόρου μεταβίβασης υποβάλλεται ψηφιακά μέσω της εφαρμογής myPROPERTY της ΑΑΔΕ, χωρίς επίσκεψη στη ΔΟΥ. Στην πράξη, ο ρόλος του καθενός έχει ως εξής:
- Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση ΦΜΑ στο myPROPERTY για λογαριασμό αγοραστή και πωλητή.
- Εσύ (αγοραστής) και ο πωλητής αποδέχεστε ψηφιακά τη δήλωση, ο καθένας με τους δικούς του κωδικούς TAXISnet. Αυτή είναι η βασική δική σου ενέργεια σε αυτό το στάδιο.
- Για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας, επιλέγεται μέσα στη φόρμα το πεδίο υπεύθυνης δήλωσης (Ν. 1599/1986) ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις.
- Η δήλωση προωθείται αυτόματα στη ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ. Αν προκύπτει φόρος (για αξία πάνω από το αφορολόγητο), εκδίδεται Ταυτότητα Οφειλής.
- Πληρώνεις τον φόρο ψηφιακά (κάρτα ή web banking). Ο συμβολαιογράφος ενημερώνεται αυτόματα και προχωρά στην υπογραφή του συμβολαίου.
Πρόσεξε την προθεσμία: τα δικαιολογητικά για την απαλλαγή υποβάλλονται πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Αν χαθεί, η απαλλαγή δεν χάνεται οριστικά — μπορεί να ζητηθεί εκ των υστέρων με τροποποιητική δήλωση και αίτημα επιστροφής φόρου, εφόσον οι προϋποθέσεις συνέτρεχαν κατά τον χρόνο της αγοράς και δεν έχει παρέλθει πενταετία.
Δικαιολογητικά
Βασικά δικαιολογητικά
- Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης
- Ε9 (δήλωση στοιχείων ακινήτων) του αιτούντος
- Τοπογραφικό διάγραμμα ή άδεια οικοδομής για το αποκτώμενο ακίνητο
- Υπεύθυνη δήλωση Ν. 1599/1986, με την οποία βεβαιώνεται ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις της απαλλαγής
Ανά περίπτωση
- Αλλοδαπός/ομογενής αγοραστής: έγγραφα που τεκμηριώνουν το καθεστώς διαμονής ή την ομογενειακή ιδιότητα
- Αναπηρία 67%+: πιστοποιητικό αναπηρίας (ΚΕΠΑ)
- Εν διαστάσει σύζυγος: αίτηση/αγωγή διαζυγίου και, όπου απαιτείται, δικαστική απόφαση επιμέλειας
- Σύμφωνο συμβίωσης: το σύμφωνο και σχετική βεβαίωση
Για την πλήρη λίστα δικαιολογητικών που απαιτούνται σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου (πέρα από την απαλλαγή), δες τον αναλυτικό οδηγό Δικαιολογητικά Μεταβίβασης Ακινήτου.
Δεύτερη απαλλαγή
Η απαλλαγή παρέχεται κατ' αρχήν μία φορά — ο νόμος όμως προβλέπει ρητά τη δυνατότητα να χορηγηθεί και δεύτερη, υπό προϋποθέσεις. Η λογική είναι πρακτική: οι στεγαστικές ανάγκες μιας οικογένειας αλλάζουν. Το σπίτι που κάλυπτε ένα ζευγάρι δεν επαρκεί όταν αποκτήσει τρία παιδιά.
Πότε δικαιούσαι δεύτερη απαλλαγή. Πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά δύο προϋποθέσεις: αφενός, τα ακίνητα που κατέχεις κατά τον χρόνο της νέας αγοράς (εσύ, ο/η σύζυγος, τα ανήλικα τέκνα) δεν καλύπτουν πλέον τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας· αφετέρου, καταβάλλεις εφάπαξ τον φόρο που αναλογούσε στο ακίνητο για το οποίο είχες λάβει την πρώτη απαλλαγή.
Τι πληρώνεις. Ο φόρος υπολογίζεται με τους συντελεστές που ίσχυαν κατά τον χρόνο της πρώτης απαλλαγής, εκτός αν ο φόρος επί της αρχικής αξίας ήταν μεγαλύτερος — οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος.
Πότε συμφέρει. Όταν η αξία της νέας, μεγαλύτερης κατοικίας υπερβαίνει σημαντικά το αφορολόγητο, το όφελος της δεύτερης απαλλαγής (στο νέο ακίνητο) συχνά υπερκαλύπτει τον φόρο που επιστρέφεις για το παλιό.
Παράδειγμα. Είχες λάβει απαλλαγή για διαμέρισμα 60 τ.μ. αξίας 150.000 € ως άγαμος. Πλέον έγγαμος με δύο τέκνα, αγοράζεις κατοικία 300.000 €. Καταβάλλεις εφάπαξ τον φόρο του πρώτου ακινήτου, αλλά για το νέο δικαιούσαι αφορολόγητο έως 300.000 € (250.000 € + 2×25.000 €) — δηλαδή πλήρη απαλλαγή.
Πότε χάνεται η απαλλαγή
Η απαλλαγή αίρεται (ακυρώνεται αναδρομικά) κυρίως στις εξής περιπτώσεις:
- Μεταβίβαση εντός πενταετίας: Αν μεταβιβάσεις το ακίνητο ή συστήσεις εμπράγματο δικαίωμα (πλην υποθήκης) εντός 5 ετών από την αγορά, οφείλεις να υποβάλεις δήλωση και να καταβάλεις εφάπαξ τον φόρο πριν τη μεταβίβαση.
- Μη τήρηση της εγκατάστασης: Για όσους δεν κατοικούν ήδη μόνιμα στην Ελλάδα, η μη εγκατάσταση εντός 2ετίας.
- Ανακριβής δήλωση: Αν διαπιστωθεί ότι δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις κατά τον χρόνο της αγοράς.
Το δικαίωμα του Δημοσίου για επιβολή του φόρου εκτείνεται έως και 15 έτη από το τέλος του έτους χορήγησης της απαλλαγής, όταν δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις.
Πότε ΔΕΝ χάνεται
Εξίσου σημαντικό είναι να ξέρεις πότε δεν κινδυνεύει η απαλλαγή σου:
- Υποθήκη: Η σύσταση υποθήκης (π.χ. για στεγαστικό δάνειο) εντός της πενταετίας επιτρέπεται και δεν αίρει την απαλλαγή.
- Μεταβίβαση μεταξύ συζύγων: Η μεταβίβαση ποσοστού συνιδιοκτησίας από τον έναν σύζυγο στον άλλον πριν την πενταετία δεν ακυρώνει την απαλλαγή, εφόσον ο γάμος ισχύει και το ακίνητο εξακολουθεί να καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες.
- Ακίνητο χωρίς σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας: Η απαλλαγή εφαρμόζεται στο σύνολο του ακινήτου, ακόμη και στο δικαίωμα υψούν.
Γνώμη Ειδικού — Terra Property Η πιο υποτιμημένη παγίδα δεν είναι η πενταετία καθαυτή, αλλά η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος μέσα σε αυτήν. Πολλοί ιδιοκτήτες νομίζουν ότι απλώς «δεν πρέπει να πουλήσουν». Στην πράξη, ακόμη και η παραχώρηση επικαρπίας σε συγγενή ή η σύσταση δικαιώματος οίκησης μπορεί να ενεργοποιήσει την άρση της απαλλαγής και την υποχρέωση καταβολής ολόκληρου του φόρου. Πριν από οποιαδήποτε κίνηση επί του ακινήτου μέσα στην πενταετία, συμβουλέψου συμβολαιογράφο ή φοροτεχνικό.
Οι 10 συνηθέστεροι λόγοι απόρριψης
| # | Λόγος απόρριψης | Τι συμβαίνει |
|---|---|---|
| 1 | Άλλο επαρκές ακίνητο | Ιδιοκτησία, επικαρπία ή οίκηση σε ακίνητο που ήδη καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες (όλη η οικογένεια) |
| 2 | Πρόωρη νέα αγορά | Αγορά πριν την 5ετία από μεταβίβαση επικαρπίας/ψιλής κυριότητας/οίκησης ακινήτου που κάλυπτε τις ανάγκες |
| 3 | Ακίνητο εκτός σχεδίου | Μη οικοδομήσιμο ή εκτός εγκεκριμένου σχεδίου/ορίων οικισμού |
| 4 | Συγγένεια α' βαθμού | Μεταξύ αγοραστή και πωλητή (πλην ειδικών περιπτώσεων πλειστηριασμού) |
| 5 | Λάθος χαρακτηρισμός | Ακίνητο χαρακτηρισμένο π.χ. ως επαγγελματική στέγη |
| 6 | Παραβίαση 5ετίας | Μεταβίβαση ή βάρυνση εντός 5ετίας χωρίς προηγούμενη δήλωση/φόρο |
| 7 | Εκπρόθεσμα δικαιολογητικά | Υποβολή μετά την υπογραφή χωρίς τροποποιητική δήλωση |
| 8 | Ανακριβής Υ.Δ. | Ελλιπής ή ανακριβής Υπεύθυνη Δήλωση Ν. 1599/1986 |
| 9 | Κοινόχρηστος χώρος | Αίτημα για αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου (πλην μίας αποθήκης & μίας θέσης στάθμευσης) |
| 10 | Μη εγκατάσταση | Μη τήρηση μόνιμης εγκατάστασης εντός 2ετίας |
Νομοθεσία & επίσημες πηγές
- Ν. 5219/2025 (ΦΕΚ Α' 130/18.07.2025) — Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, άρθρα 40-45 (αγορά πρώτης κατοικίας), άρθρο 96 (γονική παροχή). Κείμενο νόμου (ΑΑΔΕ)
- ΑΑΔΕ — Εγκύκλιος Ο.3038/2025 — κοινοποίηση του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας. aade.gr
- ΑΑΔΕ — Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων — συντελεστές & διαδικασία. aade.gr
- gov.gr — Μεταβίβαση ακινήτου — ψηφιακή διαδικασία. gov.gr