Αποδοχή κληρονομιάς ακινήτου 2026

Πότε εφαρμόζεται ο νέος νόμος — χάρτης εφαρμογής

Αυτό είναι το σημείο που μπερδεύει τους περισσότερους.

Ο γενικός κανόνας (άρθρ. 41 ν. 5303/2026): Τα Μέρη Α', Β' και Γ' του νόμου — δηλαδή όλες οι ουσιαστικές αλλαγές — εφαρμόζονται στις κληρονομικές σχέσεις προσώπων που αποβιώνουν από 16.9.2026 και εφεξής.

Από 22.5.2026 (ημερομηνία δημοσίευσης): Τέθηκαν σε ισχύ οι διατάξεις του Μέρους Δ' και οι ειδικές μεταβατικές ρυθμίσεις που ορίζει ο νόμος. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται τροποποιήσεις στον ΚΠολΔ για την κήρυξη ιδιόγραφης διαθήκης, τη δημοσίευση κληρονομικής σύμβασης, τις δηλώσεις αποποίησης και τη βεβαίωση του δικαιώματος συντρόφου ελεύθερης ένωσης (άρθρ. 18–21 ν. 5303/2026). Η πρακτική εφαρμογή ορισμένων από αυτές συνδέεται πάντως με τα νέα ουσιαστικά δικαιώματα, τα οποία κατά κανόνα αφορούν θανάτους από 16.9.2026.

Μεταβατική ρύθμιση (άρθρ. 33): Ορισμένες νέες ρυθμίσεις μπορούν να αξιοποιηθούν και σε παλαιότερες υποθέσεις υπό προϋποθέσεις — π.χ. η νέα σύμβαση διανομής μεταξύ συγκληρονόμων, εφόσον δεν έχει ασκηθεί αγωγή διανομής. Κάθε περίπτωση χρειάζεται ατομικό έλεγχο από δικηγόρο.

⚠️ Σημαντικό: Για θανάτους πριν από 16.9.2026, τα νέα κληρονομικά μερίδια, το νέο σύστημα χρεών και οι κληρονομικές συμβάσεις δεν εφαρμόζονται ως ουσιαστικό δίκαιο.

Κληρονομιά με ή χωρίς διαθήκη — νέοι κανόνες

Εξ αδιαθέτου κληρονομική διαδοχή (χωρίς διαθήκη)

Όταν δεν υπάρχει διαθήκη, η κληρονομιά κατανέμεται σύμφωνα με την εξ αδιαθέτου σειρά τάξεων κληρονόμων. Ο ν. 5303/2026 αναδιαμορφώνει σημαντικά αυτή τη σειρά — ιδίως ως προς τον σύζυγο και τον σύντροφο.

Κληρονομιά με διαθήκη — νέες ρυθμίσεις

Ο νόμος διατηρεί τους τρεις τύπους διαθήκης (ιδιόγραφη, δημόσια, μυστική) αλλά εισάγει νέες ρυθμίσεις:

Ιδιόγραφες διαθήκες: η ατελής ή ελλιπής χρονολογία δεν επιφέρει πλέον αυτοτελώς ακυρότητα (άρθρ. 1721 νέου ΑΚ). Διαθήκη συνταχθείσα σε νοσοκομείο, γηροκομείο ή άλλο φορέα υγείας/κοινωνικής φροντίδας είναι άκυρη κατά το μέρος που καταλείπει περιουσία σε υπαλλήλους, ιδιοκτήτες ή συγγενείς τους — εφόσον η σύνταξη έγινε κατά τη διάρκεια της περίθαλψης ή εντός 3 μηνών από τη διακοπή της (άρθρ. 1724 νέου ΑΚ). Η δημοσιευθείσα ιδιόγραφη διαθήκη παράγει αποτελέσματα χωρίς κήρυξη ως κυρίας μόνο αν είχε κατατεθεί σε συμβολαιογράφο ή τιμά κατιόντες/σύζυγο. Σε κάθε άλλη περίπτωση — και όταν η δημοσίευση γίνει μετά από 2 έτη από τον θάνατο — απαιτείται κήρυξη.

Δημόσιες/μυστικές διαθήκες: πλημμέλειες στη διαδικασία ενώπιον συμβολαιογράφου ή στη συμμετοχή μαρτύρων συνεπάγονται ακυρότητα, ακόμη και χωρίς αμφιβολία για τη γνησιότητα.

Νέα κληρονομικά μερίδια: σύζυγος, σύμφωνο συμβίωσης, ελεύθερη ένωση

Σύζυγος και σύντροφος με σύμφωνο συμβίωσης

Επιπλέον, ο επιζών σύζυγος δικαιούται αποκλειστική χρήση της οικογενειακής κατοικίας δωρεάν για 1 έτος από τον θάνατο, ανεξαρτήτως κληρονομικής μερίδας. Μπορεί επίσης να ζητήσει αντί κληρονομικής μερίδας επικαρπία επί περιουσιακών στοιχείων — η οποία αποσβήνεται με τον θάνατό του και δεν μεταβιβάζεται. Τα ίδια δικαιώματα ισχύουν και για τον σύντροφο με σύμφωνο συμβίωσης.

Σύντροφος σε ελεύθερη ένωση — πρώτη αναγνώριση εξ αδιαθέτου

Για πρώτη φορά, ο σύντροφος χωρίς γάμο ή σύμφωνο αποκτά κληρονομικά δικαιώματα εξ αδιαθέτου, εφόσον συμβίωνε μόνιμα για τουλάχιστον 3 χρόνια πριν τον θάνατο, ή είχαν αποκτήσει κοινά τέκνα (χωρίς χρονικό περιορισμό).

Ο σύντροφος κατατάσσεται στην 5η τάξη εξ αδιαθέτου διαδοχής, αμέσως πριν από το Δημόσιο. Συνεπώς, δεν κληρονομεί όταν υπάρχει κληρονόμος κάποιας από τις προηγούμενες τέσσερις τάξεις. Για την αναγνώριση απαιτείται δικαστική απόφαση (άρθρ. 812Α ΚΠολΔ).

Αν θέλεις να προστατέψεις τον σύντροφό σου ουσιαστικά, η διαθήκη ή η κληρονομική σύμβαση είναι ο μόνος αξιόπιστος τρόπος.

Η πρακτική διάσταση για την ακίνητη περιουσία — Terra Property: «Η αναγνώριση κληρονομικών δικαιωμάτων εξ αδιαθέτου στον σύντροφο ελεύθερης ένωσης είναι ιστορική ρύθμιση. Στην πράξη όμως, σε οικογένειες με κληρονόμο οποιασδήποτε προηγούμενης τάξης, η 5η τάξη δεν καταλαμβάνει τίποτα. Αν η προστασία είναι ο στόχος, απαιτείται διαθήκη ή κληρονομική σύμβαση.»

Αποδοχή ή αποποίηση — διαδικασία και προθεσμίες

Προθεσμία αποποίησης

Κάτοικοι Ελλάδας: 4 μήνες από τη γνώση της επαγωγής. Κάτοικοι εξωτερικού ή αν ο κληρονομούμενος ήταν κάτοικος εξωτερικού: 12 μήνες.

⚠️ Παγίδα: Αν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία, η κληρονομιά θεωρείται πλασματικά αποδεκτή — και μαζί της τα χρέη της.

Τρόποι αποδοχής

Ρητή αποδοχή: με συμβολαιογραφική πράξη. Αυτός είναι ο τυπικός τρόπος για ακίνητη κληρονομιά.

Σιωπηρή αποδοχή: από πράξεις που προϋποθέτουν βούληση αποδοχής. Προσοχή: η είσπραξη ενοικίου από κληρονομημένο ακίνητο πριν αποφασίσεις μπορεί να λειτουργήσει ως σιωπηρή αποδοχή.

Αποδοχή με ευεργέτημα απογραφής — για κληρονομίες από θανάτους πριν τις 16.9.2026: ο κληρονόμος αποδέχεται αλλά η ευθύνη του περιορίζεται στο ύψος της κληρονομιαίας αξίας. Απαιτεί σχετική δήλωση στη γραμματεία του δικαστηρίου (άρθρ. 812 ΚΠολΔ ως τροποποιήθηκε). Για θανάτους από 16.9.2026, τα παλαιά άρθρα 1902–1912 ΑΚ για τον «κληρονόμο με απογραφή» έχουν καταργηθεί και αντικατασταθεί από τον γενικό κανόνα διαχωρισμού περιουσιών (νέο άρθρ. 1892 ΑΚ).

💡 Tip: Πρώτα έλεγξε την ημερομηνία θανάτου. Για παλαιότερες κληρονομίες μπορεί να είναι κρίσιμη η εμπρόθεσμη αποδοχή με ευεργέτημα απογραφής. Για θανάτους από 16.9.2026, εφαρμόζεται το νέο σύστημα διαχωρισμού περιουσιών.

Χρέη κληρονομιάς — η ανατροπή του ν. 5303/2026

Αυτή είναι η πλέον ουσιαστική αλλαγή για κληρονόμους ακινήτων με φορτωμένη περιουσία, και αφορά θανάτους από 16.9.2026 και μετά.

Στο παλαιό ΑΚ (άρθρ. 1901), η αποδοχή κληρονομιάς γεννούσε αυτόματα απεριόριστη προσωπική ευθύνη για τα χρέη. Ο ν. 5303/2026 αντιστρέφει τον κανόνα (νέο άρθρ. 1892 ΑΚ): ο κληρονόμος που αποδέχεται κληρονομιά δεν ευθύνεται αυτόματα με την προσωπική του περιουσία. Κληρονομιαία και προσωπική περιουσία διαχωρίζονται (νέο άρθρ. 1894 ΑΚ), και οι δανειστές ικανοποιούνται από την κληρονομιαία περιουσία.

Η προσωπική ευθύνη επανέρχεται κατ' εξαίρεση αν ο κληρονόμος δηλώσει στη γραμματεία ότι θα διαχειρίζεται και θα διαθέτει ελεύθερα την κληρονομία, διαθέσει κληρονομιαία αντικείμενα κατά παράβαση των περιορισμών του άρθρου 1895 ΑΚ, παραβιάσει τη νόμιμη σειρά ικανοποίησης δανειστών, ή προκαλέσει υπαίτια μείωση της αξίας της κληρονομίας. Η προστασία δεν χάνεται απλώς επειδή ο κληρονόμος αποκόμισε κάποιο όφελος — χάνεται μόνο αν συντρέχουν οι συγκεκριμένες νόμιμες περιπτώσεις.

Παράλληλα, ο νόμος αναβαθμίζει τη δικαστική εκκαθάριση ως ξεχωριστό εργαλείο (άρθρ. 814 ΚΠολΔ ως τροποποιήθηκε): κατόπιν αίτησης οποιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον, το δικαστήριο μπορεί να διατάξει εκκαθάριση με διορισμό εκκαθαριστή και κατάταξη δανειστών κατά προτεραιότητα.

⚠️ Παγίδα: Η σιωπηρή αποδοχή (π.χ. είσπραξη ενοικίου) εξακολουθεί να αποτελεί πράξη αποδοχής. Και η παράβαση των περιορισμών του άρθρου 1895 ΑΚ επαναφέρει την προσωπική ευθύνη.

Δήλωση φόρου κληρονομιάς — προθεσμίες και ΑΑΔΕ

Η φορολογία κληρονομιάς διέπεται από τον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025) και δεν αλλάζει με τον ν. 5303/2026.

Προθεσμία υποβολής δήλωσης (άρθρ. 85 ΚΦΠ): 9 μήνες αν ο κληρονομούμενος απεβίωσε στην Ελλάδα, ή 1 έτος αν απεβίωσε στο εξωτερικό ή αν ο κληρονόμος/κληροδόχος διέμενε στο εξωτερικό κατά τον χρόνο του θανάτου. Η αφετηρία της προθεσμίας μπορεί να διαφέρει όταν υπάρχει διαθήκη ή άλλη ειδική περίπτωση.

Η δήλωση υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY (myAADE → Εφαρμογές → myPROPERTY → Κληρονομιές). Όταν συντάσσεται συμβολαιογραφικό έγγραφο αποδοχής, τη δήλωση υποβάλλει ο πιστοποιημένος συμβολαιογράφος.

Ο φόρος καταβάλλεται κατά κανόνα σε 12 ισόποσες διμηνιαίες δόσεις, με ελάχιστο ποσό δόσης €500 (εκτός της τελευταίας). Σε εμπρόθεσμη εφάπαξ εξόφληση προβλέπεται έκπτωση 5%, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Αφορολόγητα και φορολογικές κλίμακες κληρονομιάς

Α' Κατηγορία (σύζυγος/σύντροφος με σύμφωνο συμβίωσης, τέκνα, εγγόνια, γονείς)

Β' Κατηγορία

Δισέγγονα και επόμενοι κατιόντες, παππούδες και άνω, αδέλφια, ανίψια, θείοι, πατριοί/μητριές, γαμπροί/νύφες, πεθεροί. Αφορολόγητο €30.000, συντελεστές 0%–20% κλιμακωτά.

Γ' Κατηγορία

Οποιοσδήποτε δεν περιλαμβάνεται στις Α' ή Β'. Αφορολόγητο €6.000, με τους υψηλότερους συντελεστές.

⚠️ Φορολογική παγίδα για τον σύντροφο ελεύθερης ένωσης: ο ν. 5303/2026 αναγνωρίζει κληρονομικά δικαιώματα εξ αδιαθέτου στον σύντροφο ελεύθερης ένωσης. Ωστόσο, το άρθρο 78 ΚΦΠ δεν τον περιλαμβάνει ρητά στην Α' ή Β' κατηγορία. Με βάση το ισχύον γράμμα του φορολογικού νόμου, υπάγεται στη Γ' κατηγορία. Αναμένεται αν θα υπάρξει νομοθετική τροποποίηση ή ερμηνευτική οδηγία ΑΑΔΕ.

Παράδειγμα — Α' Κατηγορία: τέκνο κληρονομεί ακίνητο αντικειμενικής αξίας €350.000. Αφορολόγητο €150.000 × 0% = €0. Επόμενα €150.000 × 1% = €1.500. Επόμενα €50.000 × 5% = €2.500. Σύνολο φόρου: €4.000.

💡 Tip: Αν κληρονομείς πρώτη κατοικία, ενδέχεται να δικαιούσαι πρόσθετη απαλλαγή — υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ελέγξτε ατομικά με φορολογικό σύμβουλο.

Δικαιολογητικά για αποδοχή κληρονομίας ακινήτου

Ο ακριβής φάκελος καθορίζεται από τον συμβολαιογράφο ανάλογα με το αν υπάρχει διαθήκη, το είδος και τη θέση του ακινήτου, την κατάσταση του τίτλου και το στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου. Συνήθως ζητούνται: ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών (από Δήμο), πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης, δημοσιευμένη διαθήκη και όπου απαιτείται απόφαση κήρυξής της ως κυρίας, τίτλοι κυριότητας του ακινήτου, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ τελευταίων ετών, και κτηματολογικό απόσπασμα. Επιπλέον έγγραφα (τοπογραφικό, βεβαίωση μηχανικού, φορολογική ενημερότητα κληρονομουμένου κ.λπ.) μπορεί να ζητηθούν ανάλογα με την περίπτωση.

Κληρονομικές συμβάσεις αιτία θανάτου — ο νέος θεσμός

Ο ν. 5303/2026 εισάγει για πρώτη φορά τον θεσμό της κληρονομικής σύμβασης αιτία θανάτου: σύμβαση που συνάπτεται εν ζωή μεταξύ του μελλοντικού κληρονομούμενου και των κληρονόμων του. Καταρτίζεται με συμβολαιογραφική πράξη παρουσία μαρτύρων, είναι δεσμευτική — δεν μπορεί να ανακληθεί μονομερώς — και δημοσιεύεται μετά τον θάνατο, μεταγραφόμενη στο Κτηματολόγιο. Αν ο κληρονομούμενος προβεί εν ζωή σε χαριστική διάθεση κατά παράβαση της σύμβασης, ο αντισυμβαλλόμενος μπορεί να ζητήσει ανατροπή.

Επειδή η νόμιμη μοίρα πλέον δεν παράγει συγκυριότητα επί συγκεκριμένων ακινήτων, η κληρονομική σύμβαση μπορεί να εξασφαλίσει ότι ένα ακίνητο θα περάσει ακέραιο σε συγκεκριμένο κληρονόμο, μειώνοντας σημαντικά τον κίνδυνο εμπλοκής από άλλα τέκνα ή μεριδούχους.

Νέος θεσμός είναι επίσης η σύμβαση παραίτησης από μελλοντικά κληρονομικά δικαιώματα — επιτρέπει στον μελλοντικό κληρονόμο να παραιτηθεί εκ των προτέρων, συνήθως ως αντάλλαγμα για γονική παροχή εν ζωή.

Η πρακτική διάσταση για την ακίνητη περιουσία — Terra Property: «Η κληρονομική σύμβαση ανοίγει τον δρόμο για προγραμματισμό της κληρονομικής διαδοχής πολύ νωρίτερα από τον θάνατο. Για οικογένειες με πολλά ακίνητα και πολλούς μελλοντικούς κληρονόμους, αυτό σημαίνει αποφυγή δεκαετιών κοινοκτημοσύνης, μπλοκαρίσματος συναλλαγών και αβεβαιότητας για την αξιοποίηση της περιουσίας.»

Σύμβαση διανομής μεταξύ συγκληρονόμων

Η σύμβαση διανομής αφορά τη διευθέτηση μετά τον θάνατο, μεταξύ των ήδη καταστάντων κληρονόμων. Ο ν. 5303/2026 απλοποιεί τη διαδικασία, επιτρέποντας μία πράξη που καλύπτει ταυτόχρονα αποδοχή και διανομή.

Παράδειγμα: τρία αδέλφια κληρονομούν ένα διαμέρισμα (€250.000) και ένα χωράφι (€80.000). Αντί αγωγής διανομής, μπορούν με μία συμβολαιογραφική πράξη να αποδεχθούν και να μοιράσουν: ένα αδέλφι παίρνει το διαμέρισμα, τα άλλα δύο το χωράφι συν χρηματικό αντάλλαγμα. Η σύμβαση μεταγράφεται στο Κτηματολόγιο και ανατρέχει στον χρόνο θανάτου.

💡 Tip: Η νέα σύμβαση διανομής μπορεί να αξιοποιηθεί και σε παλαιότερες κοινοκτημοσύνες (θάνατος πριν 16.9.2026) — εφόσον δεν έχει ασκηθεί αγωγή διανομής.

Συμβολαιογραφική πράξη και εγγραφή στο Κτηματολόγιο

Η αποδοχή κληρονομίας ακινήτου ολοκληρώνεται με τα εξής βήματα: υποβολή δήλωσης φόρου κληρονομιάς και βεβαίωση ΑΑΔΕ, σύνταξη πράξης αποδοχής ενώπιον συμβολαιογράφου, και εγγραφή/μεταγραφή στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

⚠️ Για πώληση: η εγγραφή στο Κτηματολόγιο είναι απαραίτητη προϋπόθεση. Χωρίς αυτή, ο κληρονόμος δεν εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης και η μεταβίβαση δεν μπορεί να ολοκληρωθεί.

⚠️ Για εκμίσθωση: η εκμίσθωση είναι πράξη διαχείρισης και δεν απαιτεί τυπικά ολοκλήρωση της αποδοχής. Ωστόσο, η είσπραξη ενοικίου πριν από ρητή αποδοχή μπορεί να λειτουργήσει ως σιωπηρή αποδοχή. Συμβουλέψου δικηγόρο πριν εκμισθώσεις χωρίς να έχεις αποφασίσει.

Δήλωση Ε9 και ΕΝΦΙΑ μετά την κληρονομιά

Ο κληρονόμος υποχρεούται να τροποποιήσει το Ε9 του μέσω myAADE. Η προθεσμία για κληρονομική διαδοχή είναι η τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα από τη λήξη της προθεσμίας αποποίησης.

Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση τα εμπράγματα δικαιώματα που υπάρχουν την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, όπως αυτά πρέπει να έχουν αποτυπωθεί στο Ε9. Στην κληρονομική διαδοχή, η φορολογική υποχρέωση δεν εξαρτάται από το πότε θα υπογραφεί η συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής. Οι κληρονόμοι πρέπει να ενημερώσουν εγκαίρως το Ε9 σύμφωνα με την προθεσμία αποποίησης, ώστε η κληρονομιαία περιουσία να εμφανιστεί σωστά στον επόμενο υπολογισμό ΕΝΦΙΑ.

Αυθαίρετα, τίτλοι και πολεοδομικές εκκρεμότητες

Η ύπαρξη πολεοδομικών παραβάσεων δεν ταυτίζεται με την αποδοχή της κληρονομίας, μπορεί όμως να δημιουργήσει σοβαρό εμπόδιο σε μεταγενέστερη πώληση, δωρεά, γονική παροχή ή άλλη εμπράγματη δικαιοπραξία. Πριν από οποιαδήποτε αξιοποίηση, απαιτείται έλεγχος μηχανικού για την οικοδομική άδεια και τις υφιστάμενες κατασκευές, τυχόν νόμιμες υπαγωγές σε προηγούμενους νόμους τακτοποίησης, και την ανάγκη νέας τακτοποίησης βάσει του ισχύοντος Ν. 4495/2017.

Τυχόν ήδη βεβαιωμένα πρόστιμα ή άλλες υποχρεώσεις πρέπει να ελεγχθούν χωριστά ως μέρος του παθητικού της κληρονομίας.

Πότε μπορεί να πουληθεί ή να εκμισθωθεί το κληρονομημένο ακίνητο

Πριν τη μεταβίβαση χρειάζεται: συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής υπογεγραμμένη και εγγεγραμμένη στο Κτηματολόγιο, το απαιτούμενο πιστοποιητικό φόρου κληρονομίας και τήρηση των φορολογικών προϋποθέσεων μεταβίβασης, ενημερωμένο Ε9, ενημερωμένο ΕΝΦΙΑ, ελεγμένες/τακτοποιημένες πολεοδομικές εκκρεμότητες όπου χρειάζεται, και νομικό έλεγχο κτηματολογικών εγγραφών (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις).

Αν μεταξύ των συγκληρονόμων δεν υπάρχει ομοφωνία, η πώληση είναι αδύνατη χωρίς κοινή συγκατάθεση. Η νέα σύμβαση διανομής είναι συχνά η ταχύτερη λύση σε αυτή την περίπτωση.

Αν αντί για πώληση σκέφτεσαι μεταβίβαση εν ζωή για τη δική σου περιουσία μελλοντικά, διάβασε τον πλήρη οδηγό για τη Γονική Παροχή Ακινήτου 2026 — με αφορολόγητο που φτάνει τις €800.000, είναι συχνά η συμφερότερη επιλογή.

⚠️ Σημείωση: Το άρθρο αυτό έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Για οποιαδήποτε κληρονομική υπόθεση, απευθύνσου σε δικηγόρο και φορολογικό σύμβουλο.