Δικαιολογητικά μεταβίβασης ακινήτου 2026

💡 Tip: Μην περιμένεις να βρεις αγοραστή για να ξεκινήσεις τη συλλογή εγγράφων. Ορισμένα δικαιολογητικά — όπως η ΗΤΚ — χρειάζονται εβδομάδες ή και μήνες για να εκδοθούν.

Δικαιολογητικά πωλητή — Νομικά έγγραφα

Τα νομικά έγγραφα αποδεικνύουν τον τρόπο με τον οποίο ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο και επιτρέπουν τον έλεγχο της κυριότητας, των εγγραφών και τυχόν βαρών ή διεκδικήσεων. Αν ο τίτλος προέρχεται από κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, μπορεί να απαιτούνται και πρόσθετα φορολογικά πιστοποιητικά.

Τίτλος κτήσης

Ο τίτλος κτήσης είναι το συμβόλαιο με το οποίο ο πωλητής απέκτησε αρχικά το ακίνητο — αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά ή αποδοχή κληρονομιάς. Πρέπει να συνοδεύεται από το πιστοποιητικό μεταγραφής του από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο.

Αν το ακίνητο έχει αλλάξει χέρια πολλές φορές, ο συμβολαιογράφος ενδέχεται να ζητήσει και παλαιότερους τίτλους για να ελεγχθεί η αλυσίδα ιδιοκτησίας.

Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος & κτηματολογικό φύλλο

Το κτηματολογικό φύλλο αποτυπώνει τα εγγεγραμμένα δικαιώματα, τις πράξεις και τα βάρη, ενώ το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος παρουσιάζει τη γεωμετρική απεικόνιση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο. Απαιτούνται εφόσον η περιοχή έχει ενταχθεί στο Κτηματολόγιο — σήμερα αυτό καλύπτει τη συντριπτική πλειοψηφία της χώρας.

💡 Tip: Ελέγξτε εγκαίρως αν το ακίνητο είναι εγγεγραμμένο στο Κτηματολόγιο με τα σωστά στοιχεία. Λάθη στον ΚΑΕΚ ή ασυμφωνία με τον τίτλο κτήσης μπορούν να καθυστερήσουν σοβαρά τη μεταβίβαση.

Πιστοποιητικό περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής

Αν ο τίτλος κτήσης του πωλητή προέρχεται από κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή που έχει καταρτιστεί μετά την 1η Ιανουαρίου 1985, απαιτείται πιστοποιητικό από την αρμόδια ΔΟΥ που βεβαιώνει ότι δεν υπάρχουν οφειλές από τον αντίστοιχο φόρο.

Η παραπομπή στον Ν. 2961/2001 που χρησιμοποιούν ευρέως οι συμβολαιογράφοι εξακολουθεί να είναι η κοινή αναφορά στην πράξη, ωστόσο ο νόμος αυτός ενσωματώθηκε πλέον στον Ν. 5219/2025 (Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, ΦΕΚ Α' 130/18.7.2025).

Δικαιολογητικά πωλητή — Πολεοδομικά & τεχνικά έγγραφα

Τα πολεοδομικά έγγραφα πιστοποιούν ότι το ακίνητο είναι νόμιμο, δεν έχει αδήλωτες αυθαίρετες κατασκευές και πληροί τις τεχνικές προϋποθέσεις για μεταβίβαση. Είναι η πιο χρονοβόρα κατηγορία — και μια από τις συχνότερες αιτίες καθυστερήσεων.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) & Πιστοποιητικό Πληρότητας

Από 1η Απριλίου 2022, η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου είναι υποχρεωτική για κάθε μεταβίβαση ακινήτου. Πρόκειται για έναν ψηφιακό φάκελο που συγκεντρώνει όλα τα νομιμοποιητικά στοιχεία του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας: οικοδομική άδεια, κατόψεις, πίνακα χιλιοστών, δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων και Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.

Το Πιστοποιητικό Πληρότητας είναι το έγγραφο που εκδίδει ο μηχανικός για τη συγκεκριμένη δικαιοπραξία, βεβαιώνοντας ότι η ΗΤΚ έχει συμπληρωθεί πλήρως βάσει επικαιροποιημένων στοιχείων. Αντικαθιστά την παλιά αυτόνομη βεβαίωση μηχανικού περί μη αυθαιρεσιών (Ν. 4495/2017), η οποία πλέον ενσωματώνεται σε αυτό.

Η καταχώριση της ΗΤΚ παραμένει ενεργή, αλλά πρέπει να ενημερώνεται κάθε φορά που μεταβάλλονται τα στοιχεία ή η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Για τη μεταβίβαση ο μηχανικός εκδίδει το Πιστοποιητικό Πληρότητας βάσει των επικαιροποιημένων στοιχείων.

Οικοδομική άδεια & εγκεκριμένα σχεδιαγράμματα

Για τη συμπλήρωση της ΗΤΚ απαιτούνται τα διαθέσιμα στοιχεία της οικοδομικής άδειας και τα αντίστοιχα εγκεκριμένα σχέδια, όπως οι κατόψεις και, όπου απαιτείται, το τοπογραφικό διάγραμμα. Ο μηχανικός ελέγχει ποια έγγραφα απαιτούνται ανάλογα με το είδος και την ιστορία του ακινήτου.

Για ακίνητα που ανεγέρθηκαν πριν το 1955 και δεν διαθέτουν οικοδομική άδεια, υπάρχουν ειδικές διατάξεις. Ο μηχανικός και ο συμβολαιογράφος καθορίζουν τη διαδρομή ανά περίπτωση.

Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)

Το ΠΕΑ κατατάσσει το ακίνητο σε ενεργειακή κατηγορία από Α+ έως Η και απαιτείται κατά κανόνα για την πώληση κτιρίου ή αυτοτελούς κτηριακής μονάδας, εκτός από τις ειδικές εξαιρέσεις που προβλέπει η νομοθεσία. Εκδίδεται από ενεργειακό επιθεωρητή και έχει διάρκεια ισχύος 10 χρόνια. Η ενεργειακή κατηγορία πρέπει επίσης να αναγράφεται στις αγγελίες πώλησης, εφόσον υπάρχει υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ.

Τοπογραφικό διάγραμμα

Τοπογραφικό διάγραμμα απαιτείται κατά κανόνα στις μεταβιβάσεις οικοπέδων, γηπέδων και αυτοτελών κτηρίων, καθώς και σε άλλες περιπτώσεις που προβλέπει η νομοθεσία ή κρίνει αναγκαίες ο συμβολαιογράφος και ο μηχανικός. Για μια οριζόντια ιδιοκτησία, όπως ένα διαμέρισμα, συνήθως δεν συντάσσεται νέο αυτοτελές τοπογραφικό, εκτός αν το επιβάλλουν τα δεδομένα της συγκεκριμένης πράξης.

Δικαιολογητικά πωλητή — Φορολογικά & ασφαλιστικά έγγραφα

Τα φορολογικά έγγραφα βεβαιώνουν ότι ο πωλητής δεν έχει εκκρεμείς υποχρεώσεις προς το δημόσιο. Είναι η κατηγορία με τις περισσότερες «κρυφές» παγίδες — ιδιαίτερα για ακίνητα που παρουσιάζουν ασυμφωνία στοιχείων μεταξύ Ε9 και πραγματικής κατάστασης.

Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ προβλέπεται από το άρθρο 60 του Ν. 5104/2024 (ισχύων Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας). Στην περίπτωση αγοραπωλησίας εξ επαχθούς αιτίας, βεβαιώνει ότι το ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ για τα απαιτούμενα έτη. Κατά κανόνα, το πιστοποιητικό πρέπει να μνημονεύεται και να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο, εκτός από τις ειδικές περιπτώσεις που εξαιρεί η νομοθεσία.

Εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής Ε9/ΕΝΦΙΑ της ΑΑΔΕ. Αν υπάρχουν ουσιώδεις αποκλίσεις μεταξύ Ε9, τίτλου και πραγματικής κατάστασης, μπορεί να μην είναι δυνατή η ορθή έκδοση ή χρήση του πιστοποιητικού πριν διορθωθούν τα στοιχεία. Μικρές ή πρόδηλες αποκλίσεις εξετάζονται κατά περίπτωση από τον συμβολαιογράφο και την αρμόδια φορολογική υπηρεσία.

💡 Tip: Ελέγξτε τα στοιχεία του ακινήτου στο Taxisnet πριν βάλετε καν αγγελία. Η διόρθωση Ε9 μπορεί να πάρει εβδομάδες αν απαιτεί επικοινωνία με την εφορία.

Φορολογική ενημερότητα για μεταβίβαση ακινήτου

Για τη μεταβίβαση απαιτείται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ειδικά εκδοθέν «για μεταβίβαση ακινήτου» — δεν αρκεί η γενική φορολογική ενημερότητα. Αν υπάρχουν οφειλές, είναι δυνατόν ανάλογα με την περίσταση να εκδοθεί ενημερότητα με παρακράτηση ή βεβαίωση οφειλής, ώστε μέρος του τιμήματος να αποδοθεί στο Δημόσιο από τον συμβολαιογράφο. Η διάρκεια ισχύος αναγράφεται στο ίδιο το αποδεικτικό και μπορεί να διαφοροποιείται ανάλογα με τη φορολογική κατάσταση του αιτούντος.

Ασφαλιστική ενημερότητα e-ΕΦΚΑ

Αν ο πωλητής υπάγεται στις κατηγορίες για τις οποίες απαιτείται ασφαλιστική ενημερότητα, ο συμβολαιογράφος ελέγχει την ασφαλιστική του κατάσταση μέσω e-ΕΦΚΑ. Σε περίπτωση οφειλών μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να εκδοθεί βεβαίωση οφειλής και να γίνει παρακράτηση από το τίμημα. Η ακριβής διαδικασία εξαρτάται από την περίπτωση και καθορίζεται σε συνεννόηση με τον συμβολαιογράφο.

Τι ισχύει πλέον για το ΤΑΠ: Η προσκόμιση βεβαίωσης μη οφειλής ΤΑΠ δεν απαιτείται πλέον για τη σύνταξη συμβολαίου μεταβίβασης (άρθρο 33 Ν. 5076/2023, ισχύς από 13/12/2023). Τυχόν οφειλές προς τον Δήμο δεν διαγράφονται, αλλά εξακολουθούν να βαρύνουν τον υπόχρεο και μπορούν να αναζητηθούν ανεξάρτητα από τη μεταβίβαση.

Δικαιολογητικά αγοραστή

Ο αγοραστής φέρει σημαντικά λιγότερα έγγραφα από τον πωλητή. Ο κύριος ρόλος του στη διαδικασία είναι η αποδοχή και πληρωμή του φόρου μεταβίβασης μέσω myProperty και η προσκόμιση στοιχείων ταυτοποίησης.

Στοιχεία ταυτότητας & ΑΦΜ

Φωτοτυπία αστυνομικής ταυτότητας ή διαβατηρίου και στοιχεία ΑΦΜ / αρμόδιας ΔΟΥ. Για αλλοδαπούς αγοραστές απαιτείται επιπλέον η απόδειξη ΑΦΜ από την ελληνική φορολογική αρχή.

Δήλωση φόρου μεταβίβασης μέσω myProperty

Πριν την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος υποβάλλει κοινή δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ. Πωλητής και αγοραστής εγκρίνουν τη δήλωση με κωδικούς Taxisnet και ο αγοραστής καταβάλλει τον φόρο ηλεκτρονικά.

Ο κύριος φόρος μεταβίβασης ανέρχεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας, ενώ επί του κύριου φόρου επιβάλλεται και η προβλεπόμενη εισφορά υπέρ δήμων και κοινοτήτων. Για αναλυτική ανάλυση του κόστους μεταβίβασης → Έξοδα αγοράς ακινήτου.

Δικαιολογητικά για απαλλαγή πρώτης κατοικίας

Αν ζητείται απαλλαγή πρώτης κατοικίας, απαιτούνται πρόσθετα αποδεικτικά για την οικογενειακή κατάσταση, τη φορολογική κατοικία και την ακίνητη περιουσία του αγοραστή και της οικογένειάς του. Ο ακριβής κατάλογος καθορίζεται από τον συμβολαιογράφο ανά περίπτωση.

Ψηφιακός φάκελος μεταβίβασης: myProperty & Gov

Η διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου έχει ψηφιοποιηθεί σε μεγάλο βαθμό από το 2022 και μετά. Το myProperty της ΑΑΔΕ χρησιμοποιείται για τη δήλωση και την καταβολή του φόρου μεταβίβασης, ενώ το akinita.gov.gr φιλοξενεί τον Ψηφιακό Φάκελο Μεταβίβασης, μέσω του οποίου οργανώνεται η συλλογή δικαιολογητικών και η ηλεκτρονική υποβολή του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο. Ο Ψηφιακός Φάκελος δεν καλύπτει απαραιτήτως κάθε σύνθετη μεταβίβαση ή ειδική περίπτωση.

Η ψηφιακή διαδικασία βήμα προς βήμα

Τι αντλείται από δημόσια συστήματα — τι απαιτεί ενέργεια επαγγελματία

Ενδεικτικοί χρόνοι προετοιμασίας & διάρκεια ισχύος εγγράφων

Οι χρόνοι είναι ενδεικτικοί και εξαρτώνται από την πληρότητα του φακέλου, την κατάσταση του ακινήτου και τον χρόνο απόκρισης των αρμόδιων υπηρεσιών.

Οι παγίδες που καθυστερούν (ή ματαιώνουν) τη μεταβίβαση

Η ελλιπής προετοιμασία του φακέλου μπορεί να καθυστερήσει σημαντικά ή ακόμη και να ματαιώσει μια ήδη συμφωνημένη αγοραπωλησία. Αυτές είναι μερικές από τις συχνότερες παγίδες στην πράξη.

1. Ασυμφωνία τετραγωνικών

Είναι μία από τις συχνότερες αιτίες καθυστέρησης σήμερα. Συμβαίνει όταν τα τ.μ. στο παλιό συμβόλαιο, τα τ.μ. στο Ε9 και τα τ.μ. που αποτυπώνει ο μηχανικός στην πραγματικότητα δεν συμφωνούν μεταξύ τους. Η επίλυση απαιτεί τροποποίηση Ε9 και ενδεχομένως τροποποιητική πράξη σύστασης — διαδικασία που μπορεί να πάρει μήνες.

2. Αυθαίρετες κατασκευές που δεν έχουν τακτοποιηθεί

Ακίνητο με μη δηλωμένες αυθαίρετες κατασκευές δεν μπορεί κατά κανόνα να μεταβιβαστεί. Πριν από τη μεταβίβαση πρέπει να ολοκληρωθεί η απαιτούμενη διαδικασία υπαγωγής και να πληρούνται οι προϋποθέσεις που βεβαιώνει ο μηχανικός σύμφωνα με τον Ν. 4495/2017.

3. Εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο

Λάθη στον ΚΑΕΚ, εγγραφές «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή προσημειώσεις που δεν έχουν διαγραφεί μπορούν να μπλοκάρουν τη μεταβίβαση. Ανάλογα με το είδος του σφάλματος, η διόρθωση μπορεί να γίνει με αίτηση πρόδηλου σφάλματος, με εξωδικαστική διαδικασία ή, στις πιο σύνθετες περιπτώσεις, δικαστικά. Η συνδρομή δικηγόρου είναι ιδιαίτερα χρήσιμη και σε ορισμένες διαδικασίες αναγκαία.

4. Λήξη εγγράφων εν μέσω διαδικασίας

Φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα έχουν περιορισμένη διάρκεια ισχύος που αναγράφεται στο ίδιο το έγγραφο. Αν η υπογραφή καθυστερήσει λόγω οποιασδήποτε εκκρεμότητας, ενδέχεται να χρειαστεί επανέκδοση πολλαπλών εγγράφων ταυτόχρονα.

5. Ανακριβή στοιχεία στο Ε9

Αν τα στοιχεία του ακινήτου στο Ε9 παρουσιάζουν ουσιώδεις αποκλίσεις από τον τίτλο κτήσης ή την πραγματική κατάσταση, η έκδοση ή χρήση του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ μπορεί να μην είναι δυνατή πριν διορθωθούν τα στοιχεία — και η διόρθωση αυτή απαιτεί χρόνο.