Γονική Παροχή Ακινήτου 2026

Τέλη Κτηματολογίου / Υποθηκοφυλακείου

Σημείωση: Τα δύο αυτά τέλη δεν αθροίζονται — ο πολίτης πληρώνει είτε το ένα είτε το άλλο, ανάλογα με το αν η περιοχή του ακινήτου έχει ενταχθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο ή υπάγεται ακόμα στο τοπικό Υποθηκοφυλακείο. Καθώς η κτηματογράφηση έχει σχεδόν ολοκληρωθεί σε όλη τη χώρα, οι περισσότερες περιοχές πλέον υπάγονται στο Κτηματολόγιο. Ο μηχανικός ή ο συμβολαιογράφος μπορούν να σου επιβεβαιώσουν ποιο καθεστώς ισχύει για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Κτηματολόγιο: 0,50% επί της αξίας, χωρίς ΦΠΑ (για περιοχές που έχουν ενταχθεί)

Υποθηκοφυλακείο: 0,475% επί της αξίας, πλέον ΦΠΑ 24% (για περιοχές που δεν έχουν ακόμα ενταχθεί)

Αμοιβή μηχανικού

Από το 2011 είναι υποχρεωτική η βεβαίωση μηχανικού για την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου — σήμερα διέπεται από τον Ν. 4495/2017, ο οποίος αντικατέστησε τους προγενέστερους Ν. 4014/2011 και Ν. 4178/2013. Επιπλέον, απαιτούνται πλέον η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου (ΗΤΚ) και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ). Η αμοιβή είναι διαπραγματεύσιμη και εξαρτάται από το μέγεθος και την πολυπλοκότητα του ακινήτου — κυμαίνεται συνήθως από 300€ έως 1.000€ και άνω, ανάλογα με τις υπηρεσίες.

Αμοιβή δικηγόρου

Η παράσταση δικηγόρου είναι προαιρετική από το 2014, αλλά συνιστάται ανεπιφύλακτα — ιδίως για την πλευρά του αποκτώντος. Ο νομικός έλεγχος τίτλων χρεώνεται συνήθως 100–300€ επιπλέον της αμοιβής παράστασης:

«Παρόλο που ο νόμος επιτρέπει τη μεταβίβαση χωρίς δικηγόρο, η εμπειρία μας δείχνει ότι ο έλεγχος τίτλων γλιτώνει τον αγοραστή από μελλοντικές περιπέτειες. Ακίνητα που φαίνονται "καθαρά" κρύβουν συχνά παλιές υποθήκες, αμφισβητούμενα όρια ή εκκρεμείς κληρονομικές διεκδικήσεις — και αυτά ανακαλύπτονται μόνο με σωστό νομικό έλεγχο.» — Terra Property

Κόστος μεταβίβασης ακινήτου από γονέα σε παιδί — Παραδείγματα σεναρίων

Το συνολικό κόστος μεταβίβασης ακινήτου από γονέα σε παιδί εξαρτάται από την αντικειμενική αξία, την κατάσταση του ακινήτου και την επιλογή επαγγελματιών. Ο παρακάτω πίνακας δείχνει το εκτιμώμενο συνολικό κόστος γονικής παροχής (εκτός φόρου, που στις περισσότερες περιπτώσεις είναι 0€) για τρία τυπικά σενάρια:

Γονική παροχή με διατήρηση επικαρπίας — Κόστος & υπολογισμός

Η γονική παροχή με διατήρηση επικαρπίας είναι μια ιδιαίτερα διαδεδομένη επιλογή που μπορεί να μειώσει σημαντικά το κόστος. Σε αυτή την περίπτωση, το παιδί αποκτά την ψιλή κυριότητα του ακινήτου, ενώ ο γονέας διατηρεί το δικαίωμα χρήσης, κατοίκησης ή και ενοικίασής του για όλη τη διάρκεια της ζωής του. Μετά τον θάνατο του γονέα, η επικαρπία αποσβένεται αυτόματα και το τέκνο αποκτά την πλήρη κυριότητα χωρίς καμία επιπλέον διαδικασία ή κόστος.

Πώς επηρεάζει το κόστος η διατήρηση επικαρπίας:

Η αξία επικαρπίας και ψιλής κυριότητας υπολογίζεται βάσει της ηλικίας του επικαρπωτή: όσο νεότερος ο γονέας, τόσο μεγαλύτερη η αξία της επικαρπίας και μικρότερη η φορολογητέα αξία για το τέκνο. Αυτό σημαίνει χαμηλότερα συμβολαιογραφικά και τέλη μεταγραφής — η επιλογή επικαρπίας μπορεί να μειώσει σημαντικά το συνολικό κόστος γονικής παροχής.

Χρηματική γονική παροχή για αγορά ακινήτου — Μετρητά μέσω τραπέζης

Η χρηματική γονική παροχή για αγορά ακινήτου είναι μια εξαιρετικά διαδεδομένη πρακτική: αντί να μεταβιβάσουν απευθείας ένα ακίνητο, πολλοί γονείς επιλέγουν να δωρίσουν χρήματα στο παιδί τους για να το αγοράσει μόνο του. Αυτή η πρακτική είναι απολύτως νόμιμη και καλύπτεται από το ίδιο αφορολόγητο όριο των 800.000€, αρκεί να τηρηθούν αυστηρά οι παρακάτω κανόνες.

Γονική παροχή μετρητών μέσω τραπέζης — Υποχρεωτική διαδικασία

Η χρηματική γονική παροχή πρέπει να αποδεικνύεται με μεταφορά χρημάτων μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Αν τα χρήματα παραδοθούν σε μετρητά (π.χ. από αποταμιεύσεις εκτός τραπεζικού συστήματος), τότε η γονική παροχή φορολογείται με αυτοτελή συντελεστή 10% — χωρίς το αφορολόγητο όριο των 800.000€. Αυτή είναι μία από τις πιο συχνές και πιο ακριβές παγίδες.

Αποδεκτοί τρόποι μεταφοράς:

Δήλωση στο myPROPERTY: Η δήλωση φόρου δωρεάς πρέπει να υποβληθεί ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της ΑΑΔΕ εντός έξι μηνών από τη διενέργεια της μεταφοράς, με συνημμένο το αποδεικτικό της τράπεζας (extrait ή σώμα επιταγής).

Χρηματική γονική παροχή για αγορά πρώτης κατοικίας

Με βάση τον Ν. 4714/2020, οι χρηματικές γονικές παροχές από γονείς σε τέκνα για αγορά πρώτης κατοικίας — εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις απαλλαγής πρώτης κατοικίας στο πρόσωπο του τέκνου — δεν φορολογούνται αυτοτελώς, αλλά εξισώνονται φορολογικά με τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι το τέκνο μπορεί να επωφεληθεί διπλά: από το αφορολόγητο της γονικής παροχής (800.000€) και από την απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Πρόκειται για μια σημαντική ευκαιρία για νέες οικογένειες, αλλά απαιτεί προσεκτικό σχεδιασμό από φοροτεχνικό ή νομικό σύμβουλο.

Κάλυψη τεκμηρίων αγοράς ακινήτου

Όταν η χρηματική γονική παροχή χρησιμοποιείται για να καλύψει τεκμήρια αγοράς ακινήτου, υπάρχει επιπλέον χρονικός κανόνας: η δήλωση γονικής παροχής στο myPROPERTY πρέπει να έχει υποβληθεί πριν ή το αργότερο εντός του ίδιου φορολογικού έτους με τη δαπάνη αγοράς. Διαφορετικά, η ΑΑΔΕ μπορεί να μην αναγνωρίσει την κάλυψη και να επιβληθούν προσαυξήσεις φόρου εισοδήματος για αδικαιολόγητη απόκτηση περιουσίας.

Γονική παροχή ή κληρονομιά — Τι συμφέρει;

Η ερώτηση «γονική παροχή ή κληρονομιά, τι συμφέρει» είναι από τις πιο συχνές. Στις περισσότερες περιπτώσεις η γονική παροχή είναι η συμφερότερη επιλογή, λόγω του πολύ υψηλότερου αφορολογήτου και της άμεσης μεταβίβασης εν ζωή.

Έλεγχοι ΑΑΔΕ σε γονικές παροχές — Τι κοιτάνε

Οι έλεγχοι ΑΑΔΕ σε γονικές παροχές έχουν ενταθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Για το 2026 έχουν προγραμματιστεί 2.500 στοχευμένοι έλεγχοι αποκλειστικά σε υποθέσεις γονικών παροχών και δωρεών. Σημαντικό είναι ότι οι περισσότεροι έλεγχοι δεν γίνονται κατά την υποβολή της δήλωσης στο myPROPERTY, αλλά εκ των υστέρων — ακόμα και χρόνια μετά. Αν δεν τηρηθούν οι κανόνες, ο φόρος μπορεί να επιβληθεί αναδρομικά μαζί με πρόστιμα και προσαυξήσεις.

Πόθεν έσχες γονέα (post-hoc έλεγχος): Η δυνατότητα του γονέα να πραγματοποιήσει τη γονική παροχή δεν ελέγχεται κατά την υποβολή της δήλωσης στο myPROPERTY — ερευνάται όμως κατά τον μετέπειτα έλεγχο, που μπορεί να γίνει και χρόνια αργότερα. Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει τη συνολική περιουσιακή κατάσταση του γονέα με τα δηλωθέντα εισοδήματα της τελευταίας πενταετίας ή και δεκαετίας, και ελέγχει αν τεκμηριώνεται πραγματικά η οικονομική του δυνατότητα να αποκτήσει το ακίνητο ή να συγκεντρώσει το χρηματικό ποσό που μεταβίβασε.

Αν δεν τεκμηριώνεται η προέλευση των χρημάτων ή των μέσων κτήσης — π.χ. ο γονέας εμφανίζεται με χαμηλά δηλωθέντα εισοδήματα αλλά μεταβιβάζει ακίνητο μεγάλης αξίας — μπορεί να επιβληθεί φόρος για «αδικαιολόγητη προσαύξηση περιουσίας», ο οποίος ξεπερνά συχνά και τον αρχικό φόρο γονικής παροχής. Γι' αυτό είναι κρίσιμο ο γονέας να έχει ξεκάθαρο φορολογικό ιστορικό πριν προχωρήσει σε υψηλής αξίας μεταβίβαση.

Τριγωνικές συναλλαγές: Κινήσεις χρημάτων που εμπλέκουν τρίτα πρόσωπα ελέγχονται αυστηρά ως πιθανή φοροαποφυγή — ιδίως όταν τα χρήματα φαίνονται να κάνουν «κύκλο» μέσα στην οικογένεια. Κλασικό παράδειγμα: ο γονέας μεταφέρει χρήματα σε άλλο τέκνο ή σε σύζυγο, και από εκεί κατευθύνονται στον τελικό αποδέκτη — μια διαδρομή που μπορεί να αποσκοπεί στην παράκαμψη ορίων ή στην απόκρυψη της πραγματικής προέλευσης.

Η ΑΑΔΕ χρησιμοποιεί ηλεκτρονικές διασταυρώσεις τραπεζικών λογαριασμών μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY και των στοιχείων που υποχρεωτικά αποστέλλουν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, και μπορεί να ανασυνθέσει τη ροή ενός ποσού ακόμα και χρόνια μετά. Όταν διαπιστωθεί τριγωνική κίνηση, η συνέπεια είναι σχεδόν πάντα ο επαναπροσδιορισμός του φόρου με αυτοτελή συντελεστή 10% και προσαυξήσεις, ενώ συχνά ακολουθεί και έλεγχος εισοδήματος.

Κοινοί λογαριασμοί: Όταν τα χρήματα της γονικής παροχής κατευθύνονται σε κοινό λογαριασμό του τέκνου με τρίτο πρόσωπο (π.χ. σύζυγο, αδερφό ή φίλο), η ΑΑΔΕ εξετάζει ποιος πραγματικά χρησιμοποίησε το ποσό. Αν αποδεικνύεται ότι τα χρήματα χρησιμοποιήθηκαν από τον τρίτο και όχι από το τέκνο-δωρεοδόχο, η συναλλαγή μπορεί να αναχαρακτηριστεί ως δωρεά προς το τρίτο πρόσωπο — με αποτέλεσμα να επιβληθούν δυσμενέστεροι συντελεστές φόρου (20% για συγγενείς Β' κατηγορίας, 40% για μη συγγενείς), χωρίς αφορολόγητο.

Για ασφάλεια, η μεταφορά πρέπει να γίνει σε ατομικό λογαριασμό του τέκνου, και αν αυτό δεν είναι εφικτό, η χρήση του ποσού να τεκμηριώνεται με ξεκάθαρα στοιχεία (π.χ. απευθείας πληρωμή για αγορά ακινήτου από τον λογαριασμό αυτό).

Χρονική ασυμφωνία δήλωσης και δαπάνης: Αν η δήλωση γονικής παροχής στο myPROPERTY υποβληθεί μετά τη δαπάνη αγοράς του ακινήτου, η ΑΑΔΕ μπορεί να μην αναγνωρίσει την κάλυψη τεκμηρίων και να επιβάλει προσαυξήσεις φόρου εισοδήματος για αδικαιολόγητη απόκτηση περιουσίας.

Γονική παροχή ακινήτου με αυθαίρετο & κρυφές παγίδες

Επειδή πρόκειται για μεταβίβαση μεταξύ γονέα και παιδιού, πολλοί παραλείπουν τον προληπτικό έλεγχο — νιώθουν ότι «το ακίνητο είναι ούτως ή άλλως οικογενειακό» και δεν χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή. Αυτό είναι ένα από τα πιο συχνά λάθη. Η γονική παροχή είναι ένα κανονικό συμβόλαιο μεταβίβασης — με τις ίδιες νομικές απαιτήσεις και τις ίδιες συνέπειες αν κάτι δεν γίνει σωστά. Προβλήματα που δεν εντοπίζονται τώρα δεν εξαφανίζονται — απλώς μεταφέρονται στο παιδί.

Γονική παροχή ακινήτου με αυθαίρετο — Πώς αντιμετωπίζεται

Η γονική παροχή ακινήτου με αυθαίρετο είναι από τις πιο συχνές αιτίες μπλοκαρίσματος μεταβιβάσεων στην Ελλάδα. Ο μηχανικός που υπογράφει τη βεβαίωση για το συμβόλαιο ελέγχει την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου. Αν υπάρχει οποιαδήποτε διαφορά από τα εγκεκριμένα σχέδια — ακόμα και αν χρονολογείται από τη δεκαετία του '70 — θα χρειαστεί τακτοποίηση πριν προχωρήσει η γονική παροχή. Το κόστος τακτοποίησης μπορεί να κυμαίνεται από μερικές εκατοντάδες έως αρκετές χιλιάδες ευρώ, ανάλογα με το μέγεθος και τη φύση της αυθαιρεσίας.

Λοιπές κρυφές παγίδες

Φορολογική & ασφαλιστική ενημερότητα γονέα: Απαραίτητη προϋπόθεση για να προχωρήσει οποιαδήποτε μεταβίβαση. Αν ο γονέας έχει χρέη σε εφορία ή ασφαλιστικά ταμεία, η διαδικασία μπλοκάρει.

Άρνηση τέκνου λόγω ΕΝΦΙΑ: Συχνά παραβλέπεται — το παιδί που αποκτά ακίνητο με υψηλή αντικειμενική αξία αναλαμβάνει και τον αντίστοιχο ΕΝΦΙΑ. Αξίζει να το συζητήσετε πριν ξεκινήσετε τη διαδικασία.

Κοινόχρηστοι χώροι & γενική συνέλευση: Αν η πολεοδομική παράβαση αφορά κοινόχρηστο χώρο πολυκατοικίας, απαιτείται απόφαση της γενικής συνέλευσης ιδιοκτητών — κάτι που μπορεί να αποδειχτεί ιδιαίτερα δύσκολο.

Λάθη στο Κτηματολόγιο: Ιδιαίτερα συχνά σε αγροτεμάχια και παλαιά ακίνητα. Διορθώσεις στο Κτηματολόγιο μπορεί να καθυστερήσουν τη γονική παροχή από εβδομάδες έως μήνες.

Τι δικαιολογητικά χρειάζονται για γονική παροχή

Τα δικαιολογητικά που χρειάζονται για γονική παροχή ακινήτου συγκεντρώνονται κυρίως από τον γονέα-παρέχοντα και ελέγχονται από τον συμβολαιογράφο πριν τη σύνταξη του συμβολαίου. Η πλήρης λίστα δικαιολογητικών περιλαμβάνει:

Tip: Επειδή η γονική παροχή γίνεται μέσα στην οικογένεια, πολλοί θεωρούν ότι ο έλεγχος των δικαιολογητικών είναι «τυπικός» και τα προσπερνούν βιαστικά. Είναι από τα πιο συχνά και πιο ακριβά λάθη. Η γονική παροχή είναι ένα κανονικό συμβόλαιο μεταβίβασης — με τις ίδιες νομικές απαιτήσεις και τις ίδιες συνέπειες σε περίπτωση παραλείψεων. Κάθε δικαιολογητικό πρέπει να ελέγχεται με την ίδια προσοχή που θα δινόταν σε μια συναλλαγή με αγνώστους, ώστε τυχόν προβλήματα του ακινήτου να μην κληρονομηθούν στο τέκνο — από αυθαίρετα και εκκρεμότητες ΕΝΦΙΑ μέχρι λάθη καταγραφής στο Κτηματολόγιο.

Ηλεκτρονική υποβολή δήλωσης γονικής παροχής μέσω myPROPERTY

Η ηλεκτρονική υποβολή δήλωσης γονικής παροχής γίνεται αποκλειστικά μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της ΑΑΔΕ. Από το 2022, όλες οι δηλώσεις φόρου γονικής παροχής και δωρεάς υποβάλλονται ψηφιακά — δεν γίνονται πλέον δεκτές σε έντυπη μορφή στις ΔΟΥ.

Η διαδικασία υποβολής στο myPROPERTY:

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση φόρου γονικής παροχής στην πλατφόρμα myPROPERTY πριν τη σύνταξη του συμβολαίου. Στη συνέχεια, ο γονέας-παρέχων και το τέκνο-αποδέκτης αποδέχονται ηλεκτρονικά τη δήλωση με τους κωδικούς TAXISnet τους. Μετά την αποδοχή, η ΑΑΔΕ εκδίδει ταυτότητα οφειλής (αν προκύπτει φόρος) και η δήλωση οριστικοποιείται.

Βήμα-βήμα διαδικασία γονικής παροχής

Βήμα 1 — Έλεγχος ακινήτου από μηχανικό: Πρώτο και πιο κρίσιμο βήμα. Ο μηχανικός ελέγχει την πολεοδομική κατάσταση και εκδίδει τη βεβαίωση, την ΗΤΚ και το ΠΕΑ.

Βήμα 2 — Νομικός έλεγχος τίτλων από δικηγόρο: Έλεγχος ιστορικού ιδιοκτησίας στο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο για τυχόν βάρη, υποθήκες ή διεκδικήσεις.

Βήμα 3 — Συγκέντρωση δικαιολογητικών: Φορολογική ενημερότητα, ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ κ.λπ.

Βήμα 4 — Ηλεκτρονική υποβολή δήλωσης στο myPROPERTY: Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει τη δήλωση φόρου γονικής παροχής και αποδέχονται γονέας και τέκνο.

Βήμα 5 — Σύνταξη & υπογραφή συμβολαίου: Υπογραφή ενώπιον συμβολαιογράφου από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη.

Βήμα 6 — Μεταγραφή στο Κτηματολόγιο / Υποθηκοφυλακείο: Τελευταίο βήμα — η εγγραφή ολοκληρώνει τη μεταβίβαση.