ΕΝΦΙΑ: Πλήρης οδηγός υπολογισμού & μειώσεων
Ο ΕΝΦΙΑ 2026 βεβαιώθηκε στις 15 Μαρτίου 2026 για πάνω από 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες, με συνολικό ποσό 2,29 δισ. ευρώ. Αν θέλεις να καταλάβεις πώς προκύπτει το ποσό στο εκκαθαριστικό σου — και ποιες μειώσεις μπορείς να διεκδικήσεις — αυτός ο οδηγός σε καλύπτει βήμα βήμα, με αριθμητικά παραδείγματα.
Η βάση υπολογισμού είναι το Ε9 της 1ης Ιανουαρίου 2026: ποιος είχε το ακίνητο και με ποιο εμπράγματο δικαίωμα εκείνη την ημέρα. Λανθασμένη καταχώριση στο Ε9 σημαίνει αδικαιολόγητα αυξημένο φόρο — και η διόρθωση γίνεται μέσω τροποποιητικής δήλωσης που άνοιξε τον Μάρτιο του 2026.
Πώς υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ 2026 — Η δομή του φόρου
Για φυσικό πρόσωπο, ο ΕΝΦΙΑ δεν είναι ένα απλό ποσοστό. Προκύπτει από άθροισμα επιμέρους φόρων:
ΕΝΦΙΑ = φόρος κτισμάτων + φόρος οικοπέδων/γηπέδων + φόρος μεγάλης αξίας ± μειώσεις και προσαυξήσεις
Η νομοθετική βάση είναι ο Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας (Ν.5219/2025, ΦΕΚ Α' 130/18.7.2025, όπως κωδικοποιήθηκε με τον Ν.5264/2025). Ο τύπος και το περιεχόμενο της πράξης προσδιορισμού 2026 καθορίστηκαν με την Απόφαση Α.1061/13.3.2026.
Υπολογισμός ΕΝΦΙΑ για κτίσματα
Ο βασικός τύπος για διαμερίσματα, μονοκατοικίες, γραφεία ή καταστήματα είναι ο εξής:
ΕΝΦΙΑ κτίσματος = τ.μ. × βασικός φόρος ζώνης × συντελεστής παλαιότητας × συντελεστής ορόφου × συντελεστής πρόσοψης
Προστίθενται, όπου εφαρμόζεται, συντελεστές για βοηθητικούς χώρους, ημιτελές κτίσμα, ποσοστό συνιδιοκτησίας και είδος εμπράγματου δικαιώματος.
Οι πίνακες που ακολουθούν εμφανίζουν τον βασικό φόρο ανά τιμή ζώνης, συντελεστή παλαιότητας, ορόφων κλπ. Ο συντελεστής πρόσοψης είναι: χωρίς πρόσοψη 1,00 | μία πρόσοψη 1,01 | δύο ή περισσότερες 1,02
| Τιμή ζώνης | Βασικός φόρος |
|---|---|
| 0–750 €/τ.μ. | 2,00 €/τ.μ. |
| 751–1.500 €/τ.μ. | 2,80 €/τ.μ. |
| 1.501–2.500 €/τ.μ. | 3,70 €/τ.μ. |
| 2.501–3.000 €/τ.μ. | 4,50 €/τ.μ. |
| 3.001–3.500 €/τ.μ. | 7,60 €/τ.μ. |
| 3.501–4.000 €/τ.μ. | 9,20 €/τ.μ. |
| 4.001–4.500 €/τ.μ. | 11,10 €/τ.μ. |
| 4.501–5.000 €/τ.μ. | 13,40 €/τ.μ. |
| 5.001 €/τ.μ. και άνω | 16,20 €/τ.μ. |
Συντελεστής παλαιότητας
| Παλαιότητα | Συντελεστής |
|---|---|
| 26 έτη και άνω | 1,00 |
| 20–25 έτη | 1,05 |
| 15–19 έτη | 1,10 |
| 10–14 έτη | 1,15 |
| 5–9 έτη | 1,20 |
| Έως 4 έτη | 1,25 |
| Προ του 1930 | 0,80 |
| Άνω των 100 ετών | 0,60 |
Συντελεστής ορόφου
| Όροφος | Συντελεστής |
|---|---|
| Υπόγειο | 0,98 |
| Ισόγειο και 1ος | 1,00 |
| 2ος και 3ος | 1,01 |
| 4ος και 5ος | 1,02 |
| 6ος και άνω | 1,03 |
| Μονοκατοικία (αντί ορόφου) | 1,02 |
Βοηθητικοί χώροι και ημιτελή κτίσματα
Αποθήκες, υπόγεια γκαράζ και χώροι δηλωμένοι ως βοηθητικοί φορολογούνται με συντελεστή 0,10 — δηλαδή με το 10% του αντίστοιχου κύριου χώρου. Για ημιτελή κτίσματα εφαρμόζεται συντελεστής 0,40, εφόσον είναι κενά και δεν έχουν ποτέ ηλεκτροδοτηθεί κανονικά.
Tip: Αν έχεις αποθήκη ή γκαράζ καταχωρισμένα στο Ε9 ως κύριοι χώροι, πληρώνεις έως 10 φορές περισσότερο από όσο πρέπει. Έλεγξε το Ε9 σου πριν κλείσει η δυνατότητα τροποποιητικής δήλωσης.
Αριθμητικό παράδειγμα: Διαμέρισμα 100 τ.μ.
Δεδομένα: 100 τ.μ. | Τιμή ζώνης 2.000 €/τ.μ. | Κατασκευή πριν από 18 χρόνια | 3ος όροφος | Μία πρόσοψη | Πλήρης κυριότητα 100%
| Παράμετρος | Τιμή |
|---|---|
| Βασικός φόρος (1.501–2.500 €/τ.μ.) | 3,70 €/τ.μ. |
| Παλαιότητα 15–19 ετών | × 1,10 |
| 3ος όροφος | × 1,01 |
| Μία πρόσοψη | × 1,01 |
100 × 3,70 × 1,10 × 1,01 × 1,01 = 415,84 €
Αυτό είναι ο κύριος φόρος πριν εξεταστούν ποσοστό συνιδιοκτησίας, φόρος μεγάλης αξίας και τυχόν μειώσεις.
Ποσοστό ιδιοκτησίας, ψιλή κυριότητα και επικαρπία
Ο φόρος επιμερίζεται ανάλογα με το ποσοστό. Αν κάποιος κατέχει το 50% ακινήτου με υπολογισμένο φόρο 415,84€, πληρώνει 207,92€ — όχι το σύνολο. Για ψιλή κυριότητα και επικαρπία, ο ΕΝΦΙΑ επιμερίζεται ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή. Απαιτείται σωστή καταχώριση τόσο του είδους δικαιώματος όσο και της ημερομηνίας γέννησης στο Ε9.
Υπολογισμός για οικόπεδα εντός σχεδίου
Προσδιορίζεται πρώτα η μοναδιαία αξία οικοπέδου (φορολογητέα αξία ÷ επιφάνεια), και ανάλογα εφαρμόζεται συντελεστής φόρου από 0,0037 €/τ.μ. έως 9,25 €/τ.μ.
Υπολογισμός για αγροτεμάχια και γήπεδα εκτός σχεδίου
Αφετηρία: 1 €/στρέμμα (0,001 €/τ.μ.), με πολλαπλούς συντελεστές για θέση, χρήση, άρδευση, απαλλοτρίωση και ύπαρξη κατοικίας.
| Χρήση γηπέδου | Συντελεστής |
|---|---|
| Δάσος / δασική έκταση | 0,10 |
| Βοσκότοπος / χέρσα έκταση | 0,50 |
| Καλλιέργεια | 2,00 |
| Μεταλλείο / λατομείο | 5,00 |
| Υπαίθρια έκθεση / parking | 8,00 |
| Αρδευόμενο (επιπλέον) | × 1,10 |
| Απαλλοτριωτέο | × 0,75 |
Πρόσθετος φόρος μεγάλης αξίας (ανά ακίνητο)
Εφαρμόζεται όταν η αξία ενός ακινήτου υπερβαίνει τις 400.000€ και η συνολική περιουσία του φορολογουμένου υπερβαίνει τις 300.000€. Η κλίμακα είναι προοδευτική.
| Κλιμάκιο αξίας ακινήτου | Συντελεστής |
|---|---|
| Έως 400.000 € | 0% |
| 400.000,01–500.000 € | 0,20% |
| 500.000,01–600.000 € | 0,30% |
| 600.000,01–700.000 € | 0,40% |
| 700.000,01–800.000 € | 0,50% |
| 800.000,01–900.000 € | 0,60% |
| 900.000,01–1.000.000 € | 0,70% |
| 1.000.000,01–2.000.000 € | 0,90% |
| Άνω των 2.000.000 € | 1,00% |
Παράδειγμα — ακίνητο αξίας 650.000€: 400.000€ × 0% = 0€ | 100.000€ × 0,20% = 200€ | 100.000€ × 0,30% = 300€ | 50.000€ × 0,40% = 200€ | Σύνολο: 700€
Προσαύξηση για μεγάλη συνολική περιουσία
| Συνολική αξία περιουσίας | Προσαύξηση |
|---|---|
| 500.000,01–650.000 € | 5% |
| 650.000,01–800.000 € | 10% |
| 800.000,01–1.000.000 € | 15% |
| Άνω των 1.000.000 € | 20% |
Γενική μείωση ανάλογα με τη συνολική περιουσία
| Συνολική φορολογητέα αξία | Μείωση |
|---|---|
| Έως 100.000 € | 30% |
| Έως 150.000 € | 25% |
| Έως 250.000 € | 20% |
| Έως 300.000 € | 15% |
| Έως 400.000 € | 10% |
| Άνω των 400.000 € | 0% |
Μειώσεις ΕΝΦΙΑ 2026 — Τι αλλάζει φέτος
Για κατοικίες ασφαλισμένες έναντι σεισμού, πυρκαγιάς και πλημμύρας: 20% (αξία έως 500.000€) ή 10% (αξία άνω 500.000€). Ελάχιστη διάρκεια ασφάλισης 3 μήνες, ασφαλισμένη αξία ≥ 900€/τ.μ. επί τα τ.μ. κύριων χώρων (Απόφαση Α.1005/2026).
Tip: Αν το συμβόλαιό σου δεν καλύπτει και τους τρεις κινδύνους ή η ασφαλισμένη αξία είναι κάτω των 900€/τ.μ., δεν δικαιούσαι μείωση. Ζήτα αναπροσαρμογή — συχνά το επιπλέον ασφάλιστρο είναι μικρότερο από το ΕΝΦΙΑ που κερδίζεις.
Νέα μείωση 50% για μικρούς οικισμούς
Για πρώτη φορά εφαρμόζεται μείωση 50% στον ΕΝΦΙΑ της κύριας κατοικίας για φορολογικούς κατοίκους Ελλάδας με κύρια κατοικία σε οικισμό έως 1.500 κατοίκους (ή 1.700 σε παραμεθόριες περιπτώσεις). Εξαιρούνται οι οικισμοί της Περιφέρειας Αττικής, πλην Νήσων (Απόφαση Α.1063/2026). Χορηγείται αυτόματα κατά την εκκαθάριση.
Έκπτωση 50% για χαμηλά εισοδήματα
Σωρευτικά κριτήρια: οικογενειακό εισόδημα ≤ 9.000€ (+1.000€/μέλος) | επιφάνεια κτισμάτων ≤ 150 τ.μ. | αξία περιουσίας έως 85.000€ (άγαμοι), 150.000€ (έγγαμοι/μονογονεϊκή με 1 παιδί), 200.000€ (έγγαμοι με 1–2 παιδιά).
Πλήρης απαλλαγή 100%
Δικαιούχοι: τρίτεκνες/πολύτεκνες οικογένειες και άτομα με αναπηρία 80%+, εφόσον οικογενειακό εισόδημα ≤ 12.000€ (+1.000€/μέλος), επιφάνεια ≤ 150 τ.μ. και αξία κύριας κατοικίας ≤ 400.000€. Αφορά αποκλειστικά τα δικαιώματα επί της κύριας κατοικίας.
Απαλλαγή για πληγείσες περιοχές
Παρατείνεται και για το 2026 η απαλλαγή ΕΝΦΙΑ για ακίνητα σε περιοχές που έχουν πληγεί από φυσικές καταστροφές.
ΕΝΦΙΑ Νομικών Προσώπων — Ιδιαιτερότητες 2026
Κύριος φόρος ανά ακίνητο + συμπληρωματικός φόρος 5‰ επί συνολικής αξίας (3,5‰ για ορισμένα μη κερδοσκοπικά). Νέο για 2026–2028: προσαύξηση 100% στον κύριο φόρο κατοικιών τραπεζών και servicers που παραμένουν κλειστές — εξαιρούνται μόνο ακίνητα μισθωμένα για ≥ 6 μήνες εντός του 2025 (Απόφαση Α.1051/2026).
Γνώμη Ειδικού — Terra Property: «Η προσαύξηση 100% στις κλειστές κατοικίες τραπεζών και servicers είναι το ισχυρότερο πρόσφατο κίνητρο απελευθέρωσης ακινήτων από χαρτοφυλάκια NPL. Ο νομοθέτης στοχεύει ρητά να αναγκάσει τους θεσμικούς να ρίξουν αυτά τα ακίνητα στην αγορά. Αν ισχύσει και στα επόμενα δύο χρόνια, η επίδραση στην προσφορά κατοικιών θα είναι αισθητή, ιδιαίτερα σε αστικά κέντρα.»
Τα πιο συνηθισμένα λάθη που αυξάνουν τον ΕΝΦΙΑ
Βοηθητικός χώρος δηλωμένος ως κύριος | λανθασμένος όροφος ή αριθμός προσόψεων | λάθος έτος κατασκευής | 100% κυριότητα αντί για μικρότερο ποσοστό | πλήρης κυριότητα αντί για ψιλή | μη αναγραφή επικαρπίας | λανθασμένα τ.μ. | λανθασμένη χρήση γηπέδου | μη σύνδεση ασφαλιστηρίου με τον σωστό ΑΤΑΚ.
Ειδική προσοχή χρειάζονται τα κτίσματα που βρίσκονται μέσα σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου. Πρέπει να εμφανίζονται υποχρεωτικά σε δύο σημεία του Ε9: στον Πίνακα 1 (με πλήρη στοιχεία κτίσματος) και στη στήλη 17 του Πίνακα 2 (συνολική επιφάνεια κτισμάτων εντός του αγροτεμαχίου). Αν λείπει η καταχώριση στον Πίνακα 2, το σύστημα αντιμετωπίζει το κτίσμα σαν να βρίσκεται εντός σχεδίου — με αποτέλεσμα ο φόρος να μπορεί να φτάσει έως και 5 φορές το κανονικό ποσό.
Η τροποποιητική δήλωση που άνοιξε τον Μάρτιο 2026 επιτρέπει τη διόρθωση — και μειώνει τον φόρο όχι μόνο φέτος αλλά και στα επόμενα χρόνια.
Πληρωμή ΕΝΦΙΑ 2026
12 ισόποσες μηνιαίες δόσεις, χωρίς έκπτωση για εφάπαξ. Πρώτη δόση: 31 Μαρτίου 2026 | Τελευταία: 22 Φεβρουαρίου 2027.
Βάσει Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (Ν.5219/2025, Ν.5264/2025) και Αποφάσεων ΑΑΔΕ Α.1005/2026, Α.1051/2026, Α.1061/2026, Α.1063/2026. Δεν αντικαθιστά εξατομικευμένη φορολογική συμβουλή.