Golden Visa €250.000 από αλλαγή επαγγελματικού ακινήτου
✦ Key Takeaways
- Το όριο των €250.000 ισχύει οπουδήποτε στην Ελλάδα, αλλά μόνο για ακίνητο του οποίου οι κύριοι χώροι αλλάζουν χρήση σε κατοικία — δεν είναι γενική κατηγορία «φθηνού ακινήτου»
- Η αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης
- Η επιλεξιμότητα για Golden Visa δεν σημαίνει ότι η μετατροπή επιτρέπεται πολεοδομικά — αυτό κρίνεται από τις χρήσεις γης της περιοχής και τον ΝΟΚ
- Για βιομηχανικά κτήρια απαιτείται επιπλέον πενταετία χωρίς εγκατεστημένη και λειτουργούσα βιομηχανία, με συγκεκριμένη τεκμηρίωση
- Ένα ήδη μετατραπέν ακίνητο δεν είναι απαραίτητα νόμιμα μετατραπέν — αυθαίρετη αλλαγή χρήσης μπλοκάρει τη συναλλαγή και την αίτηση
- Το προνόμιο των €250.000 χρησιμοποιείται άπαξ ανά ακίνητο: σε μεταπώληση, ο επόμενος αγοραστής υπάγεται στα κανονικά όρια
Η κατηγορία των €250.000 είναι η πιο παρεξηγημένη διαδρομή του ελληνικού Golden Visa. Διαφημίζεται συχνά ως «το φθηνό εισιτήριο» για άδεια διαμονής, αλλά στην πραγματικότητα είναι μια στενά οριοθετημένη εξαίρεση — με δικούς της όρους, δική της τεκμηρίωση και δύο επίπεδα ελέγχου που το μάρκετινγκ συνήθως αποσιωπά: το μεταναστευτικό και το πολεοδομικό. Αυτός ο οδηγός καλύπτει τη διαδρομή της αλλαγής χρήσης από επαγγελματικό ακίνητο σε κατοικία, με βάση το άρθρο 100 του Ν.5038/2023 (όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 64 του Ν.5100/2024), την ΚΥΑ 214926/2025 και την Εγκύκλιο 1/21.04.2026. Για τη συνολική εικόνα του προγράμματος, δες τον πλήρη οδηγό μας για τη Golden Visa Ελλάδα 2026.
Τι είναι η κατηγορία των €250.000 μέσω αλλαγής χρήσης
Η περίπτωση γ) της παρ. 2 του άρθρου 100 επιτρέπει επένδυση σε ακίνητο με ελάχιστη αξία κτήσης €250.000 — αντί για €400.000 ή €800.000 — εφόσον οι κύριοι χώροι του αλλάζουν από οποιαδήποτε άλλη χρήση (εμπορική, επαγγελματική, βιομηχανική) σε κατοικία. Ισχύει οπουδήποτε στην Ελλάδα, χωρίς γεωγραφικό περιορισμό και χωρίς το όριο των 120 τ.μ. που εφαρμόζεται στις κανονικές κατηγορίες.
Οι βασικοί όροι είναι τρεις: η επένδυση γίνεται σε ένα μόνο ακίνητο· η αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης· και η ολοκλήρωση πρέπει να έχει συντελεστεί μετά την έναρξη ισχύος του Ν.5100/2024, δηλαδή από τις 05.04.2024 και μετά. Η μετατροπή μπορεί να πραγματοποιηθεί είτε από τον αγοραστή είτε από τον πωλητή — κρίσιμη ευελιξία, γιατί επιτρέπει και την αγορά έτοιμων μετατραπέντων ακινήτων, με τους ελέγχους όμως που θα δούμε παρακάτω.
Ξεχωριστή υποπερίπτωση της ίδιας κατηγορίας ορίων είναι τα διατηρητέα κτήρια προς αποκατάσταση (περ. δ), με διαφορετικούς όρους — εκεί η αίτηση επιτρέπεται πριν την ολοκλήρωση, αλλά η πλήρης αποκατάσταση είναι προϋπόθεση της πρώτης ανανέωσης. Τα διατηρητέα έχουν δικό τους νομικό πλαίσιο και δεν καλύπτονται σε βάθος εδώ.
Ποια ακίνητα μπορούν να υπαχθούν
Η νομοθεσία δεν περιορίζει την προηγούμενη χρήση: επιλέξιμο είναι κάθε ακίνητο του οποίου οι κύριοι χώροι δεν είναι κατοικία και μετατρέπονται σε κατοικία. Δεν υπάρχει προκαθορισμένος κατάλογος επιτρεπόμενων χρήσεων· κριτήριο είναι οι κύριοι χώροι να μετατρέπονται νόμιμα σε κατοικία. Στην πράξη, οι συνηθέστερες περιπτώσεις είναι γραφεία, καταστήματα και βιομηχανικά ή πρώην βιομηχανικά κτήρια.
Για τα βιομηχανικά κτήρια ισχύει επιπλέον όρος: να μην υπήρχε εγκατεστημένη και σε λειτουργία βιομηχανία στο κτήριο τα τελευταία πέντε έτη. Η ΚΥΑ ορίζει και πώς τεκμηριώνεται: ο μηχανικός το πιστοποιεί στην τεχνική του έκθεση, επικαλούμενος βεβαίωση διακοπής ηλεκτροδότησης από ΔΕΔΔΗΕ ή τον Δήμο, τα έντυπα Ε2 της τελευταίας πενταετίας, ή συνδυασμό εγγράφων φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής. Η Εγκύκλιος 1/2026 διευκρινίζει επίσης ότι στην έννοια του βιομηχανικού κτηρίου δεν περιλαμβάνονται τα βιοτεχνικά — για αυτά δεν απαιτείται ο έλεγχος πενταετίας.
Προσοχή σε δύο περιπτώσεις που δεν υπάγονται: ακίνητο που ήταν ήδη κατοικία κατά την έναρξη ισχύος του Ν.5100/2024 δεν μπορεί να «γυρίσει» σε άλλη χρήση και μετά ξανά σε κατοικία για να μπει στα €250.000· και ακίνητο που χτίζεται εξαρχής με άλλη χρήση βάσει άδειας μετά τον Ν.5100/2024 δεν θεωρείται αλλαγή χρήσης — η μετατροπή νοείται μόνο επί υφιστάμενου ακινήτου.
Golden Visa επιλεξιμότητα δεν σημαίνει ότι επιτρέπεται η μετατροπή
Εδώ βρίσκεται η μεγαλύτερη παγίδα της κατηγορίας. Η μεταναστευτική νομοθεσία ορίζει πότε μια μετατροπή δίνει άδεια διαμονής — αλλά το αν η μετατροπή μπορεί καν να γίνει το ορίζει η πολεοδομική νομοθεσία. Σύμφωνα με το άρθρο 5 του ΝΟΚ (Ν.4067/2012, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 101 του Ν.4759/2020), μεταβολή της χρήσης κτηρίου επιτρέπεται μόνον αν η νέα χρήση προβλέπεται από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις — δηλαδή από τις θεσμοθετημένες χρήσεις γης της περιοχής.
Στην πράξη: ένα βιομηχανικό κτήριο σε αμιγώς βιομηχανική ζώνη μπορεί να πληροί όλα τα κριτήρια του Golden Visa — πενταετία χωρίς λειτουργία, ένα ακίνητο, τιμή πάνω από €250.000 — και ταυτόχρονα να είναι αδύνατο να μετατραπεί νόμιμα σε κατοικία, επειδή η κατοικία δεν επιτρέπεται στη ζώνη. Καμία υπηρεσία δεν θα εκδώσει την απαιτούμενη πράξη, και χωρίς αυτήν δεν υπάρχει ούτε τεχνική έκθεση μηχανικού ούτε αίτηση.
Γνώμη μας: ο έλεγχος των χρήσεων γης είναι το πρώτο πράγμα που πρέπει να γίνει — πριν από οποιαδήποτε διαπραγμάτευση τιμής και σίγουρα πριν από προκαταβολή. Το συνηθέστερο marketing shortcut της αγοράς είναι το «είναι γραφείο, άρα μετατρέπεται»· η δική μας εμπειρία στα επαγγελματικά ακίνητα λέει ότι η απάντηση κρίνεται ανά οικοδομικό τετράγωνο, όχι ανά τύπο ακινήτου.
Η διαδικασία της αλλαγής χρήσης, βήμα-βήμα
- Έλεγχος χρήσεων γης. Επιβεβαίωση από μηχανικό ότι η χρήση κατοικίας επιτρέπεται στη συγκεκριμένη θέση, με βάση το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής.
- Τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος του κτηρίου. Νομιμότητα υφιστάμενης κατάστασης, τυχόν αυθαιρεσίες ή εκκρεμότητες τακτοποίησης, στατική επάρκεια για τα φορτία κατοικίας, κτηριοδομικές απαιτήσεις της νέας χρήσης.
- Προσδιορισμός της απαιτούμενης διοικητικής πράξης. Κατά το άρθρο 29 του Ν.4495/2017, όταν η αλλαγή χρήσης επιφέρει δυσμενέστερη μεταβολή στο διάγραμμα κάλυψης ή στα φορτία της στατικής μελέτης — το σύνηθες σε μετατροπή επαγγελματικού σε κατοικία — απαιτείται οικοδομική άδεια· σε ελαφρύτερες περιπτώσεις μπορεί να αρκεί έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, ενημέρωση ή αναθεώρηση της υπάρχουσας άδειας. Την κρίση την κάνει ο μηχανικός ανά περίπτωση — δεν υπάρχει ενιαία «άδεια αλλαγής χρήσης» ίδια για όλους.
- Έκδοση της πράξης και εκτέλεση των εργασιών.
- Ολοκλήρωση και τεκμηρίωση. Η ΚΥΑ 214926/2025 απαιτεί τεχνική έκθεση μηχανικού με συγκεκριμένο λεκτικό, που βεβαιώνει την αλλαγή χρήσης βάσει της πράξης που εκδόθηκε. Κρίσιμο σημείο: η ολοκλήρωση πιστοποιείται από την ημερομηνία έκδοσης της πράξης — και καλύπτεται και η περίπτωση άδειας που είχε εκδοθεί πριν τον νόμο αλλά ενημερώθηκε ή αναθεωρήθηκε μετά τις 05.04.2024.
💡 Tip: ζήτησε από τον μηχανικό γραπτή προέκταση του ελέγχου σε δύο ερωτήματα πριν την αγορά: «επιτρέπεται η κατοικία εδώ;» και «ποια ακριβώς πράξη χρειάζεται και πόσο ρεαλιστικά εκδίδεται;». Η απάντηση στα δύο αυτά καθορίζει αν η επένδυση στέκει — πριν δεσμευτεί ένα ευρώ.
Ήδη μετατραπέν δεν σημαίνει νόμιμα μετατραπέν
Πολλά ακίνητα προσφέρονται στην αγορά ως «έτοιμα για Golden Visa €250k» — ήδη μετατραπέντα σε κατοικίες. Εδώ χρειάζεται ο δεύτερος έλεγχος: αν η αλλαγή χρήσης έγινε χωρίς την απαιτούμενη διοικητική πράξη, είναι αυθαίρετη (άρθρο 29 Ν.4495/2017) — και ένα ακίνητο με αυθαίρετη αλλαγή χρήσης δεν παράγει τη νόμιμη τεκμηρίωση που απαιτεί η ΚΥΑ, μπλοκάρει τη μεταβίβαση και, κατ' επέκταση, την αίτηση.
Η νομιμοποίηση είναι δυνατή — μέσω έκδοσης ή αναθεώρησης άδειας, εφόσον η κατασκευή συμμορφώνεται με τις ισχύουσες ή τις τότε ισχύουσες διατάξεις — αλλά κοστίζει χρόνο και χρήμα που πρέπει να μπουν στον υπολογισμό πριν την αγορά, όχι μετά. Και προσοχή στο timing: για την υπαγωγή στα €250.000 μετρά η νόμιμη ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης από 05.04.2024 και μετά, με την πράξη που την τεκμηριώνει.
Περισσότερες κατοικίες από μία μετατροπή
Η Εγκύκλιος 1/2026 έλυσε ένα ερώτημα με μεγάλη σημασία για developers και επενδυτές: αν από τη μετατροπή ενός ενιαίου μη οικιστικού ακινήτου προκύψουν περισσότερα διαμερίσματα, όλα υπάγονται στην κατηγορία των €250.000. Ο αρχικός επενδυτής διατηρεί τη δική του υπαγωγή εφόσον κρατήσει ένα από τα διαμερίσματα, αξίας τουλάχιστον €250.000 — τεκμηριωμένης με έκθεση ορκωτού εκτιμητή του μητρώου πιστοποιημένων εκτιμητών.
Η εγκύκλιος καλύπτει και τη μικτή χρήση: ένα πρώην βιομηχανικό κτήριο μπορεί να μετατραπεί σε κτήριο όπου κάποιες ιδιοκτησίες γίνονται κατοικίες (υπάγονται στα €250.000) και άλλες παραμένουν γραφεία ή καταστήματα (υπάγονται στα κανονικά όρια των €400.000/€800.000). Για επενδυτές με ενδιαφέρον σε redevelopment, αυτό ανοίγει πραγματικές δομές συναλλαγών που το απλό «αγόρασε διαμέρισμα €250k» δεν περιγράφει.
💡 Tip: αν σχεδιάζεις μετατροπή σε περισσότερες κατοικίες, ζήτησε από τον μηχανικό να επιβεβαιώσει ρητά ότι κάθε μονάδα πληροί ξεχωριστά το κριτήριο των €250.000 πριν προχωρήσεις σε κατάτμηση.
Βοηθητικοί χώροι: τι μετρά στην επένδυση και τι όχι
Αποθήκες και θέσεις στάθμευσης που αγοράζονται με το ίδιο συμβόλαιο και βρίσκονται στο ίδιο κτήριο λογίζονται μέρος του «ενός ακινήτου»: προσμετρώνται στην ελάχιστη αξία επένδυσης, όχι όμως σε τυχόν απαιτήσεις επιφάνειας. Το πραγματικό παράδειγμα της εγκυκλίου: διαμέρισμα 60 τ.μ. σε πρώην βιομηχανικό κτήριο με τίμημα €248.000, συν υπόγεια θέση στάθμευσης €8.000 και αποθήκη με το ίδιο συμβόλαιο — σύνολο €256.000, η επένδυση γίνεται δεκτή, γιατί στην κατηγορία αλλαγής χρήσης δεν ισχύει όριο επιφάνειας και οι βοηθητικοί χώροι καλύπτουν τη διαφορά της αξίας.
Μεταπώληση: το προνόμιο ισχύει άπαξ
Η Εγκύκλιος 1/2026 είναι κατηγορηματική: το ευνοϊκό όριο των €250.000 χρησιμοποιείται μία φορά ανά ακίνητο. Όταν ο επενδυτής μεταπωλήσει την κατοικία που προέκυψε από τη μετατροπή σε άλλον πολίτη τρίτης χώρας, ο νέος αγοραστής δεν υπάγεται στα €250.000 — η αγοραπωλησία είναι πλέον «από κατοικία σε κατοικία» και κρίνεται με τα κανονικά όρια των €400.000 ή €800.000. Για τον επενδυτή αυτό σημαίνει ότι το exit πρέπει να σχεδιάζεται με ρεαλισμό: το κοινό των υποψήφιων Golden Visa αγοραστών στο ίδιο ακίνητο στενεύει δραστικά μετά την πρώτη χρήση του προνομίου.
Τι επιτρέπεται και τι απαγορεύεται μετά την αγορά
Τα ακίνητα του νέου καθεστώτος δεν επιτρέπεται να εκμισθώνονται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, με κυρώσεις έως ανάκληση της άδειας και πρόστιμο €50.000. Ειδικά για την κατηγορία αλλαγής χρήσης ισχύει και πρόσθετος περιορισμός: το ακίνητο δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιείται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης — και κατά την ανανέωση υποβάλλεται υπεύθυνη δήλωση ότι η χρήση παραμένει κατοικία. Η μακροχρόνια μίσθωση επιτρέπεται κανονικά· για τη φορολογική πλευρά δες τον οδηγό μας για τη φορολογία εισοδήματος από ενοίκια.
Κόστος και χρόνος της μετατροπής
Πέρα από το τίμημα και τα συνήθη έξοδα αγοράς, η μετατροπή προσθέτει δικά της κόστη: αμοιβές μηχανικού για μελέτες και επίβλεψη, παράβολα και κρατήσεις της διοικητικής πράξης, κόστος εργασιών προσαρμογής στη νέα χρήση, και — όπου χρειάζεται — κόστος τακτοποίησης προγενέστερων αυθαιρεσιών. Ο χρόνος εξαρτάται από την απαιτούμενη πράξη και την πολυπλοκότητα του κτηρίου: μια απλή περίπτωση με ελαφριές εργασίες κινείται σε διαφορετική κλίμακα από πλήρη ανακατασκευή βιομηχανικού κελύφους με νέα οικοδομική άδεια. Δεδομένου ότι η αίτηση δεν μπορεί να υποβληθεί πριν την ολοκλήρωση, ο χρόνος της μετατροπής είναι χρόνος που μετρά συνολικά μέχρι την άδεια διαμονής — και πρέπει να αποτυπωθεί ρεαλιστικά στο πλάνο πριν την αγορά. Για τον λόγο αυτό, πριν από οποιαδήποτε προσφορά αγοράς, είναι σκόπιμο να υπάρχει προκαταρκτική τεχνική κοστολόγηση από μηχανικό.
Checklist πριν την αγορά
Πριν δεσμεύσεις κεφάλαια για ακίνητο της κατηγορίας των €250.000, επιβεβαίωσε εγγράφως ότι:
- Το ακίνητο ανήκει σε επιλέξιμη περίπτωση (μη οικιστική χρήση κύριων χώρων· για βιομηχανικά, πενταετία χωρίς λειτουργία)
- Η χρήση κατοικίας επιτρέπεται στη συγκεκριμένη θέση από τις ισχύουσες χρήσεις γης
- Έχει προσδιοριστεί από μηχανικό ποια διοικητική πράξη απαιτείται και ότι μπορεί ρεαλιστικά να εκδοθεί
- Δεν υπάρχουν αυθαίρετες αλλαγές χρήσης ή άλλες πολεοδομικές εκκρεμότητες — ή έχει κοστολογηθεί η νομιμοποίησή τους
- Το χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης της μετατροπής είναι συμβατό με το πλάνο της αίτησης
- Πληρούνται οι όροι τεκμηρίωσης της ΚΥΑ 214926/2025 και της Εγκυκλίου 1/2026
Συνηθισμένα λάθη
- Η υπόθεση ότι κάθε επαγγελματικό ακίνητο μετατρέπεται. Οι χρήσεις γης κρίνουν ανά θέση — όχι ο τύπος του ακινήτου.
- Η αγορά «έτοιμου» μετατραπέντος χωρίς έλεγχο νομιμότητας της μετατροπής. Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σημαίνει ακίνητο που δεν τεκμηριώνεται και συναλλαγή που μπλοκάρει.
- Η υποβολή αίτησης πριν την ολοκλήρωση. Στην κατηγορία αυτή, αίτηση χωρίς ολοκληρωμένη και τεκμηριωμένη αλλαγή χρήσης απορρίπτεται.
- Ο λανθασμένος υπολογισμός των βοηθητικών χώρων. Μετρούν στην αξία της επένδυσης — η σύγχυση με τους κανόνες επιφάνειας των άλλων κατηγοριών οδηγεί σε λάθος εκτιμήσεις επιλεξιμότητας.
- Το exit χωρίς σχεδιασμό. Το προνόμιο των €250.000 δεν μεταφέρεται στον επόμενο αγοραστή — η μεταπώληση κρίνεται με τα κανονικά όρια.
Συμπέρασμα
Η διαδρομή της αλλαγής χρήσης είναι η πιο προσιτή είσοδος στο ελληνικό Golden Visa — και η πιο απαιτητική τεχνικά. Η επιτυχία της επένδυσης κρίνεται σε δύο επίπεδα ταυτόχρονα: στη μεταναστευτική νομοθεσία, που ορίζει τους όρους υπαγωγής, και στον πολεοδομικό και τεχνικό έλεγχο, που ορίζει αν η μετατροπή μπορεί να γίνει νόμιμα και σε ποιον χρόνο. Όποιος ελέγξει και τα δύο πριν την αγορά, αγοράζει ευκαιρία· όποιος ελέγξει μόνο το πρώτο, αγοράζει ρίσκο.