Μισθωμένα ακίνητα απόδοσης

05/07/2019

Με τον όρο μισθωμένα ακίνητα απόδοσης ή εισοδήματος εννοούνται τα ακίνητα που έχουν αποκτηθεί για επένδυση με σκοπό να αποφέρουν ένα μηνιαίο εισόδημα στον ιδιοκτήτη μέσω της μακροχρόνιας ή βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Πρόκειται για μια επένδυση χρημάτων τόσο παλιά όσο η πρακτική της απόκτησης ιδιοκτησίας. Ο ιδιοκτήτης συνήθως, είναι υπεύθυνος για την πληρωμή πιθανών υποθηκών, των φόρων και της συντήρησης του ακινήτου από σοβαρές ζημιές που προκύπτουν από ( πχ. ανωτέρω βία). Ο μισθωτής από την άλλη πέραν της απόδοσης ενοικίου, είναι υπεύθυνος για την συντήρηση από τη συνήθη χρήση, την πληρωμή των δημοτικών φόρων κλπ.

Στην ιδανική περίπτωση, ο ιδιοκτήτης χρεώνει αρκετά ώστε τα ενοίκια να καλύπτουν όλα τα προαναφερθέντα έξοδα και να παράγει ένα εύλογο κέρδος. ‘Όταν στο ακίνητο υπάρχει υποθήκη πρέπει να είστε υπομονετικοί και να χρεώνετε αρκετά για να καλύψετε τα έξοδα έως ότου καταβληθεί η υποθήκη, οπότε στη συνέχεια η πλειοψηφία του ενοικίου να γίνεται κέρδος. Και στις δύο περιπτώσεις όμως ένας ιδιοκτήτης πρέπει να είναι προσεκτικός και να συμβαδίζει με την γενική εικόνα της αγοράς.

Επιπλέον, το ακίνητο πέραν από το ετήσιο εισόδημα που αποφέρει μπορεί επίσης να έχει αποκτηθεί σε τέτοια τιμή που στο μέλλον να αποκτήσει υπεραξία, αφήνοντας τον ιδιοκτήτη με ένα πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο. Όπως αναφέρεται και σε προηγούμενο άρθρο για τις επενδύσεις σε ακίνητα, σύμφωνα με τα στοιχεία απογραφής τα ακίνητα γενικά ανά τον κόσμο αλλά και στην Ελλάδα, έχουν αυξηθεί σταθερά σε αξία από το 1945 έως το 2006. Παρόλο που σημειώθηκε κάμψη κατά τη διάρκεια της τελευταίας κρίσης πολλές κατηγορίες ακινήτων έχουν ανακάμψει σε τιμές και συνολικές αξίες.

Μισθωμένα ακίνητα απόδοσης - πλεονεκτήματα

Τα πλεονεκτήματα της αγοράς ενός μισθωμένου ακινήτου όπως σε όλες τις επενδύσεις είναι αρκετά, το βασικότερο όμως είναι ότι προσφέρει άμεσα ένα τακτικό μηνιαίο εισόδημα, το οποίο από τη μία συμβάλλει στη μεγιστοποίηση των αποδόσεων και την άλλη οδηγεί σε μακροπρόθεσμη ανατίμηση του αρχικού κεφαλαίου επένδυσης. Ο χρονικός ορίζοντας είναι γενικά 10-15 χρόνια και περισσότερο.

Σε αντίθεση με άλλες μορφές επενδύσεων σε ακίνητα  αυτή η μηνιαία ροή μετρητών μπορεί επίσης να βοηθήσει καλύτερα στη χρηματοδότηση του κόστους αγοράς μέσω δανεισμού.

Επιπλέον σε αρκετές περιπτώσεις κυρίως πολύ κεντρικών εμπορικών σημείων, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μεγιστοποιήσει την απόδοσή του μέσα από τη πρακτική του «αέρα». Όταν μία μίσθωση λήγει, ο ιδιοκτήτης ζητάει για την ανανέωσή της προκαταβολικά ένα επιπλέον εφάπαξ ποσό « αέρας» για να υπογράψει το νέο μισθωτήριο. Η πρακτική αυτή ήταν διαδεδομένη ειδικά προ κρίσης, αν και τα τελευταία χρόνια έχει κάνει δειλά την επανεμφάνισή της σε συγκεκριμένες περιοχές.

Η επένδυση αυτή μπορεί να χρησιμεύσει ως καλό αντιστάθμισμα έναντι της αστάθειας της χρηματιστηριακής αγοράς και να είναι εξαιρετικά επικερδής.

Μειονεκτήματα μισθωμένων ακινήτων απόδοσης

Όπως σε κάθε επένδυση, υπάρχουν και διάφορα μειονεκτήματα. Ένα σημαντικό μειονέκτημα των επενδύσεων σε ακίνητα είναι ότι δεν είναι εύκολα ρευστοποιήσιμα.

Ένα δεύτερο μειονέκτημα είναι η συντήρηση του και οι φθορές από τους μισθωτές, περισσότερο στα σπίτια και λιγότερο στα εμπορικά ακίνητα. Επίσης οι φόροι αποτελούν σημαντικό αποτρεπτικό παράγοντα, ειδικά στις περιπτώσεις εκείνες όταν το ακίνητο μένει χωρίς μισθωτή εισόδημα.

Είδη μισθωμένων ακινήτων επένδυσης

"Όλα τα μισθωμένα ακίνητα απόδοσης, όταν είναι στη σωστή θέση και τιμή είναι κατάλληλα για επένδυση. Μερικά έχουν καλύτερες αποδόσεις, μερικά άλλα πιο χαμηλές."

Προσοδοφόρα επενδυτικά ακίνητα θεωρούνται εκείνα που μπορούν να εξασφαλίσουν το αρχικό επενδυτικό κεφάλαιο και να προσφέρουν απόσβεση του αρχικού κεφαλαίου σε σύντομο χρονικό διάστημα. Παρακάτω μπορούμε να παρατηρήσουμε τις βασικότερες κατηγορίες αυτών

Μισθωμένες κατοικίες

Σε αυτήν την κατηγορία εντάσσονται όλα τα σπίτια, όπως διαμερίσματα, μονοκατοικίες, μεζονέτες κλπ., τα οποία αγοράζονται και μισθώνονται σε τρίτους ως μόνιμες κατοικίες.

Οι επενδύσεις σε μισθωμένες κατοικίες εμπεριέχουν συνήθως ελάχιστο ρίσκο, όσων αφορά την εύρεση μισθωτή. Από την άλλη όμως συνήθως προσφέρουν σχετικά χαμηλές ετήσιες αποδόσεις από τη μία και ενέχουν μεγαλύτερο κίνδυνο να υποστούν ζημιές και φθορές από κακούς μισθωτές, το κόστος αποκατάστασης των οποίων συνήθως το αναλαμβάνει ο ιδιοκτήτης. 

Στον τομέα αυτό τα τελευταία χρόνια έχουν προσδεθεί και οι αγοραστές που επενδύουν στη βραχυπρόθεσμη εκμετάλλευση τέτοιων ακινήτων μέσω από διάφορες ηλεκτρονικές πλατφόρμες, όπως το Airbnb, Booking.com κλπ. Τα ακίνητα χρησιμοποιούνται στην ουσία ως τουριστικά καταλύματα, αντιμετωπίζονται όμως φορολογικά ως ακίνητα προς μίσθωση, γεγονός που προσφέρει πολύ μικρότερη φορολογία στους ιδιοκτήτες, καθώς και μεγαλύτερη απόδοση λόγω της ημερήσιας, και όχι της μηνιαίας, μίσθωσης.

Μισθωμένα επαγγελματικά ακίνητα

Η αγορά μισθωμένων επαγγελματικών ακινήτων είναι κατά κανόνα ο τομέας με τις μεγαλύτερες επενδύσεις τόσο σε όγκο όσο και σε απόλυτους αριθμούς. Το συγκεκριμένο είδος επένδυσης θεωρείται ένα από τα ασφαλέστερα είδη επένδυσης, προσφέροντας εξαιρετικά χαμηλό ρίσκο, αν πρώτα πραγματοποιηθεί σωστή έρευνα και μελέτη του υπολογισμού της απόδοσης.

Στα πλεονεκτήματα αυτής της κατηγορίας προστίθεται η αναβάθμιση του ακινήτου που πραγματοποιείται συνήθως από τον μισθωτή, καθώς και η επιδιόρθωση φθορών που μπορεί να έχουν προκληθεί από κάποιον προηγούμενο ενοικιαστή. Για παράδειγμα ένας μισθωτής που σκοπεύει να χρησιμοποιήσει το ακίνητο ως κατάστημα ή ως χώρο γραφείου θα προβεί στις ανάλογες ενέργειες που θα καταστήσουν το χώρο λειτουργικό, ενώ το όφελος της αναβάθμισης αυτής θα το εισπράξει ο ιδιοκτήτης.

Τα βασικότερα είδη επαγγελματικών και εμπορικών ακινήτων είναι τα καταστήματα, τα γραφεία, οι αποθήκες logistics και τα βιομηχανικά ακίνητα. Αναλυτικότερα για τα μισθωμένα επαγγελματικά ακίνητα θα βρείτε εδώ.

Τουριστικά ακίνητα απόδοσης

Ο τομέας των τουριστικών ακινήτων αποτελεί ένα ανθεκτικό και δυναμικό τμήμα της αγοράς ακινήτων, γεγονός το οποίο οφείλεται στην καλή πορεία του τουρισμού ειδικά τα τελευταία χρόνια. Τα βασικά είδη ακινήτων είναι τα ξενοδοχεία και οι εξοχικές κατοικίες.

Η ανάπτυξη νέων ξενοδοχειακών μονάδων καθώς και η επαναλειτουργία και αναβάθμιση παλαιότερων, συγκεντρώνουν σημαντικό αριθμό επενδύσεων σε τουριστικούς προορισμούς ανά την Ελλάδα.

Η δεύτερη ποιο διαδεδομένη επένδυση στον τομέα των τουριστικών ακινήτων απόδοσης, είναι η επένδυση σε εξοχικά ακίνητα, κυρίως πολυτελείας, τα οποία μισθώνονται βραχυπρόθεσμα κατά την περίοδο της τουριστικής σεζόν. Τα συγκεκριμένα ακίνητα όπως και οι κατοικίες έχουν ελκυστική φορολογική αντιμετώπιση, προσφέρουν υψηλές αποδόσεις με μικρό χρόνο απόσβεσης και παρουσιάζουν ολοένα και μεγαλύτερη ζήτηση, ειδικά με την έλευση του Airbnb, Booking.com κλπ.

Μισθωμένα οικόπεδα

Σε αντίθεση με την ευρέως διαδεδομένη άποψη ότι η γη είναι μία μη προσοδοφόρα επένδυση για την παραγωγή τακτικού εισοδήματος, ένας ιδιοκτήτης ή επενδυτής μπορεί να αποκτήσει εισόδημα από την μίσθωση του οικοπέδου του.

Στα πλεονεκτήματα μιας τέτοιας επένδυσης από τη μία είναι η έλλειψη κατασκευαστικής φύσης εξόδων καθώς και συντήρησης, διαχείρισης, ανακαίνισης και ανακατασκευής, και από την άλλη συνήθως οι χαμηλοί φόροι διατήρησης (ΕΝΦΙΑ). Σε γενικές γραμμές οι τρόποι που ένα οικόπεδο αποφέρει εισόδημα είναι οι εξής:

Τα οικόπεδα που βρίσκονται σε κεντρικά σημεία μπορούν να μισθωθούν και να εκμεταλλευθούν π.χ. ως υπαίθριες αγορές ή ως χώροι στάθμευσης.

Ένας άλλος τρόπος να αποφέρει εισόδημα ένα οικόπεδο, είναι η μίσθωση και η κατασκευή ακινήτου εντός του, η οποία γίνεται με δαπάνες του μισθωτή. Ο τελευταίος σε αυτήν την περίπτωση δεν επιβαρύνεται με την αγορά του οικοπέδου, αλλά επικεντρώνεται ακριβώς στην επιχειρηματική του δραστηριότητα. Με τη λήξη του συμβολαίου μίσθωσης, η κατασκευή περνάει στην κατοχή του οικοπεδούχου, εκτός και αν έχει υπάρξει συμφωνία για να παραμείνει στην ιδιοκτησία του ενοικιαστή. Σε περίπτωση που το κτίριο περνάει στην ιδιοκτησία του οικοπεδούχου, χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή για την υπεραξία του ακινήτου, και τους φόρους που μπορεί να προκύψουν.

Οι γεωργικές εκτάσεις από την άλλη μπορούν να μισθωθούν σε τοπικούς αγρότες οι οποίοι θα χρησιμοποιήσουν τη γη για καλλιέργεια. Τα βοσκοτόπια επίσης για την εκτροφή ζώων. Εάν η γη είναι δασική, θα μπορούσε να μισθωθεί σε εταιρείες υλοτομίας να συγκομίσουν την ξυλεία, φυσικά κατόπιν των απαραίτητων αδειών από τις αρμόδιες υπηρεσίες.

Μία άλλη μορφή απόκτησης εισοδήματος είναι η μίσθωση για χρήση παραγωγής ενέργειας μέσω ανανεώσιμων πηγών ( π.χ. φωτοβολταϊκά πάρκα, αιολικά πάρκα κ.ο.κ.), μία πρακτική που παρατηρείται αρκετά τα τελευταία χρόνια.

Οι τελευταίες χρήσεις, καθιστούν τη μίσθωση των οικοπέδων μακροπρόθεσμη, έως 50 χρόνια, γεγονός που προσφέρει σταθερότητα εισροής εσόδων στον ιδιοκτήτη. Και φυσικά με την πάροδο του χρόνου το να έχει κάποιος στην κατοχή του ένα κομμάτι γης μπορεί να αποκτήσει μελλοντική υπεραξία.

Ας δούμε λοιπών τι πρέπει να προσέξει κανείς για την αγορά μισθωμένων ακινήτων

Τοποθεσία του ακινήτου

Η τοποθεσία εξακολουθεί να παραμένει ο σημαντικότερος παράγοντας για την επιτυχία της επένδυσης και στα μισθωμένα ακίνητα. Χρειάζεται μια μεσοπρόθεσμη έως μακροπρόθεσμη εικόνα, για το πώς αναμένεται να εξελιχθεί η περιοχή σε μία επενδυτική περίοδο και ενδελεχής έρευνα ως προς την ευκολία μίσθωσης  σε περίπτωση που φύγει ο μισθωτής.

Η εγγύτητα στις ανέσεις, στα μέσα μαζικής επικοινωνίας, η κατάσταση της γειτονιάς, η θέα κ.λπ. είναι σημαντικοί παράγοντες για την επιλογή μίας κατοικίας.

Ο συντελεστής εμπορικότητας ενός σημείου, η ύπαρξη άλλων εμπορικών εταιριών, η εύκολη πρόσβαση με αυτοκίνητο και μέσα, είναι παράγοντες που καθορίζουν μία καλή αγορά ενός καταστήματος.   

Η εγγύτητα στους κόμβους μεταφορών, τους αυτοκινητόδρομους, τις απαλλασσόμενες από φόρους περιοχές κ.λπ. διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο για τις αποτιμήσεις των βιομηχανικών και logistics ακινήτων.

Η διάρκεια της τουριστικής σεζόν, η πληρότητα και οι υποδομές στα νησιά είναι σημαντική παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για την επιλογή της τοποθεσίας ενός τουριστικού ακινήτου.

Προφίλ μίσθωσης

Το επαγγελματικό και οικονομικό προφίλ του μισθωτή, ο χρόνος που θέλει να μείνει ή είναι στο ακίνητο,  είναι κάποιοι από τους παράγοντες που πρέπει να μελετηθούν επίσης με μεγάλη προσοχή και διεξοδικότητα.

Οι όροι μίσθωσης, οι εγγυήσεις, το ενοίκιο που εισπράττει ένα ακίνητο, τα έξοδα διαχείρισης, συντήρησης και αποκατάστασης τυχόν φθορών που μπορεί να δημιουργηθούν από τον ενοικιαστή κλπ., πρέπει επίσης να τα γνωρίζει κανείς εξαρχής.

Αποτίμηση του ακινήτου

Η αποτίμηση του ακινήτου πρέπει να βασίζεται σε συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων ακινήτων με παρόμοια χαρακτηριστικά τόσο για νέες όσο και για παλαιές ιδιοκτησίες και στην εισοδηματική προσέγγιση η οποία βασίζεται στις αναμενόμενες ταμειακές εισροές και την απόδοση στο αρχικό κεφάλαιο.

Στην τελική αναμενόμενη απόδοση δεν πρέπει να ξεχνάει κανείς να συμπεριλάβει τυχόν δαπάνες, αποσβέσεις, φόρους, μερίσματα, κόστος δανεισμού κλπ. Τι χρειάζεται λοιπόν για ξεκίνημα:

Σκοπός επενδύσεων και ορίζοντας

Το καλύτερο για ένα σωστό ξεκίνημα είναι να διαθέτει κανείς ένα αρχικό κεφάλαιο, αν όχι όλο, μέρος της συνολικής επένδυσης, για να εξασφαλιστεί η πρόσβαση στη χρηματοδότηση και να καλυφθούν τα προκαταρκτικά έξοδα συντήρησης ή τυχών απρόβλεπτα.

Επίσης πρέπει ο επενδυτής να έχει καθαρό επενδυτικό ορίζοντα διότι η έλλειψη σαφήνειας όσον αφορά τον σκοπό μπορεί να οδηγήσει σε απροσδόκητα αποτελέσματα, συμπεριλαμβανομένης της οικονομικής δυσπραγίας, ειδικά εάν η επένδυση υποθηκευτεί.

Η γνώση των τιμών και της ζήτησης σε ορισμένες γειτονιές επιτρέπει στον αγοραστή να βρει υποτιμημένα ακίνητα, κερδίζοντας ελκυστική απόδοση.

Κλείνοντας λοιπόν οποιοδήποτε είδος ακινήτου, είτε είναι εμπορικό είτε οικιστικό, μπορεί να είναι μια καλή ευκαιρία για ακίνητο απόδοσης. Τα εμπορικά ακίνητα συνήθως προσφέρουν περισσότερη οικονομική ανταμοιβή σε σχέση με τα ακίνητα κατοικίας, και στα δύο όμως μπορεί να υπάρχουν και κίνδυνοι. Αν δεν γνωρίζεται καλά την περιοχή που βρίσκετε το ακίνητο τότε η καλύτερη λύση είναι να απευθυνθείτε σε έναν επαγγελματία, μεσίτη ή εκτιμητή για να σας βοηθήσει με τις γνώσεις του, ώστε να πάρετε την σωστή επενδυτική απόφαση.