Επενδύσεις σε ακίνητα

20/06/2019

Με τον όρο επενδύσεις σε ακίνητα ή επενδυτικά ακίνητα ή μισθωμένα ακίνητα απόδοσης ή ακίνητα επένδυσης ή εισοδήματος εννοούμε όταν ένα ακίνητο αγοράζεται με σκοπό την απόκτηση απόδοσης μέσω εισοδήματος από μίσθωση, ή τη δημιουργία υπεραξίας από τη μελλοντική μεταπώληση του ακινήτου είτε και με τα δύο.

Σε αυτό το άρθρο, θα εξετάσουμε τις κορυφαίες επιλογές για μεμονωμένους επενδυτές, οι οποίες παρατίθενται κατά προσέγγιση, κατά πόσο άμεση είναι μια επένδυση σε ακίνητα και τους λόγους για να επενδύσουν.

Καθώς η απόκτηση ακινήτου είχε γίνει ένα δημοφιλές επενδυτικό όχημα τα τελευταία χρόνια, η αγορά και η κατοχή των ακίνητων είναι πολύ πιο περίπλοκη από ότι φαντάζεται κανείς. Η τελευταία χρηματοπιστωτική κρίση ή αλλιώς ή κρίση ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων στην Αμερική και τα γεγονότα σε παγκόσμια κλίμακα αλλά και η κρίση που ακολούθησε στην χώρα μας, επέφεραν μεταξύ άλλων και την κατάρρευση των τιμών σχεδόν στο σύνολο των ακίνητων.

Έτσι καταρρίφθηκε ο μύθος ότι η αξία ενός ακινήτου ποτέ δεν μειώνεται. Τίθεται λοιπόν εύλογα το ακόλουθο ερώτημα.

Γιατί να κάνει κανείς επενδύσεις σε ακίνητα;

Τα ακίνητα μπορούν να ελαχιστοποιήσουν τον κίνδυνο επένδυσης και να ενισχύσουν το προφίλ των αποδόσεων του χαρτοφυλακίου ενός επενδυτή, προσφέροντας ανταγωνιστικές αποδόσεις προσαρμοσμένες στον κίνδυνο. Ακόμη και κατά τη διάρκεια της προαναφερθείσας κρίσης των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων, τα εμπορικά ακίνητα είχαν αποδόσεις κατά μέσο όρο 8,4% στη δεκαετία 2009 έως 2017.

Ένας άλλος καλός λόγος να επενδύσετε σε ακίνητα, είναι ότι συνήθως η συγκεκριμένη αγορά είναι χαμηλής μεταβλητότητας σε σχέση με μετοχές και ομόλογα και ελκυστική σε σύγκριση με άλλες παραδοσιακές πηγές εισοδήματος, όπως τόκοι από καταθέσεις ή διάφορα ασφαλιστικά προγράμματα σύνταξης.

Τρόποι επενδύσεων σε ακίνητα

Όταν σκέφτεστε για επένδυση χρημάτων σε ακίνητα, το πρώτο πράγμα που πιθανώς έρχεται στο μυαλό είναι η αγορά σπιτιού σας. Υπάρχουν όμως και άλλα είδη ακινήτων που θα αναφέρουμε στη συνέχεια. Επίσης, η φυσική ιδιοκτησία μπορεί να αντικατασταθεί και με μετοχές σε ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων ειδικών εταιριών ακίνητης περιουσίας, ως αντιστάθμιση έναντι της χρηματιστηριακής αγοράς.

Μια επένδυση σε ακίνητα μπορεί να είναι μια προβλεπόμενη βραχυπρόθεσμη επένδυση, όπως στην περίπτωση όπου ένα ακίνητο αγοράζεται, αναδιαμορφώνεται ή ανακαινίζεται και πωλείται με κέρδος. Η επένδυση αυτή μπορεί να συνδυαστεί και με εύρεση μισθωτή και να πωληθεί μετά ως μισθωμένο.

Η δεύτερη πιο διαδεδομένη πρακτική είναι κυρίως τα ακίνητα που αγοράζονται και μισθώνονται για να αποφέρουν ένα μηναίο εισόδημα. Συνήθως αυτή η αγορά έχει μακροπρόθεσμο χαρακτήρα.

Το Flip Side: Αγοραπωλησίες ακινήτων

Αυτή είναι η άγρια πλευρά των επενδύσεων σε ακίνητα. Όπως οι καθημερινοί έμποροι, οι οποίοι αγοράζουν και μεταπωλούν εμπορεύματα, οι έμποροι ακίνητης περιουσίας αγοράζουν ακίνητα με πρόθεση να τα κρατήσουν για σύντομο χρονικό διάστημα, συχνά όχι περισσότερο από τρεις με τέσσερις μήνες, οπότε ελπίζουν να τα πουλήσουν με κέρδος.

Αυτή η τεχνική ονομάζεται επίσης “flipping” και βασίζεται στην αγορά ακινήτων που είτε είναι σημαντικά υποτιμημένα ή βρίσκονται σε πολύ γρήγορα αναπτυσσόμενες περιοχές με μεγάλη ζήτηση και συνήθως μικρή προσφορά. Διακρίνονται δύο βασικές κατηγορίες επενδύσεων τέτοιου είδους.

Αγοραπωλησίες χωρίς ανακαινίσεις – βελτιώσεις

Οι επενδυτές αυτού του είδους δεν βάζουν χρήματα σε μια ιδιοκτησία για βελτιώσεις. Η επένδυση πρέπει να έχει την εγγενή ποιότητα και αξία για να αποφέρει υπεραξία και ένα εύλογο κέρδος χωρίς επεμβάσεις αλλιώς ο επενδυτής δεν θα το εξετάσει. Η αγορά και μεταπώληση με αυτόν τον τρόπο συνήθως είναι μια επένδυση σε μετρητά και βραχυπρόθεσμη.

Ένα από τα βασικά μειονεκτήματα είναι αν ένα ακίνητο παγιδεύεται σε μια κατάσταση όπου δεν μπορείς να το μεταπωλήσεις, τότε μπορεί να είναι καταστροφικό, ειδικά όταν οι επενδυτές γενικά χρησιμοποιούν δανεισμό για μόχλευση και δεν διαθέτουν αρκετά μετρητά για να πληρώσουν την υποθήκη όταν υποχρεούνται να το κρατήσουν μακροπρόθεσμα, μέχρι να βρεθεί ο κατάλληλος αγοραστής. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε συνεχιζόμενες απώλειες για έναν επενδυτή που δεν είναι σε θέση να πουλήσει το ακίνητο σε μια κακή αγορά.

Αγοραπωλησίες με ανακαινίσεις - βελτιώσεις

Υπάρχει επίσης μια δεύτερη κατηγορία επενδυτών flipper. Οι συγκεκριμένοι δημιουργούν εισόδημα από τα ακίνητα, αγοράζοντας τα σε φτηνές ή εύλογες τιμές, εκμεταλλευόμενοι την ανάγκη των ιδιοκτητών να πουλήσουν γρήγορα ή την αδυναμία τους να τα ανακαινίσουν, τα οποία με τη σειρά ανακαινίζουν, προσθέτοντας έτσι αξία. Μετά την ανακαίνιση στη συνέχεια πωλούν το ακίνητο σε υψηλότερη τιμή. Αυτό μπορεί να είναι μια πιο μακροπρόθεσμη επένδυση, ανάλογα με την έκταση των βελτιώσεων.

Στο εξωτερικό αυτή η πρακτική είναι πιο διαδεδομένη. Τα τελευταία χρόνια με την έλευση της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης τύπου Airbnb, Booking.com κλπ,  παρατηρείται η τάση να αγοράζονται παλαιά διαμερίσματα ή ολόκληρες πολυκατοικίες, ακόμη και επαγγελματικά ακίνητα από ιδιοκτήτες που αδυνατούν να τα ανακαινίσουν, τα οποία κατόπιν βελτιώσεων μεταπωλούνται έτοιμα προς χρήση, μεσολαβώντας πολλές φορές ακόμη και με εκμετάλλευση μέσω μίσθωσης.

Στα μειονεκτήματα αυτών των επενδύσεων επίσης συγκαταλέγεται το γεγονός ότι οι επενδύσεις αυτές συνήθως είναι χρονοβόρες και περιορίζουν τους επενδυτές να αναλαμβάνουν συνήθως ένα ακίνητο κάθε φορά.

Μισθωμένα ακίνητα εισοδήματος

Πρόκειται για μια επένδυση χρημάτων για εισόδημα τόσο παλιά όσο η πρακτική της απόκτησης ιδιοκτησίας. Ένα άτομο θα αγοράσει ένα ακίνητο και θα το μισθώσει σε έναν μισθωτή. Ο ιδιοκτήτης συνήθως, είναι υπεύθυνος για την πληρωμή πιθανών υποθηκών, των φόρων και της συντήρησης του ακινήτου από σοβαρές ζημιές που προκύπτουν από (πχ. ανωτέρω βία). Ο μισθωτής από την άλλη πέραν της απόδοσης ενοικίου, είναι υπεύθυνος για τη συντήρηση από τη συνήθη χρήση, την πληρωμή των δημοτικών φόρων κλπ. 

Στην ιδανική περίπτωση, ο ιδιοκτήτης χρεώνει αρκετά ώστε τα ενοίκια να καλύπτουν όλα τα προαναφερθέντα έξοδα και να παράγει ένα εύλογο κέρδος. ‘Όταν στο ακίνητο υπάρχει υποθήκη πρέπει να είστε υπομονετικοί και να χρεώνετε αρκετά για να καλύψετε τα έξοδα έως ότου καταβληθεί η υποθήκη, οπότε στη συνέχεια η πλειοψηφία του ενοικίου να γίνεται κέρδος. Και στις δύο περιπτώσεις όμως ένας ιδιοκτήτης πρέπει να είναι προσεκτικός και να συμβαδίζει με τη γενική εικόνα της αγοράς.

Επιπλέον, το ακίνητο πέραν από το ετήσιο εισόδημα που αποφέρει μπορεί επίσης να έχει αποκτηθεί σε τέτοια αξία που στο μέλλον να αποκτήσει και υπεραξία, αφήνοντας τον ιδιοκτήτη με ένα πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο. Σύμφωνα με το γραφείο απογραφής των Η.Π.Α., τα ακίνητα στη χώρα έχουν αυξηθεί σταθερά σε αξία από το 1940 έως το 2006. Η ίδια τάση παρατηρήθηκε και στην Ελλάδα. Παρόλο που σημειώθηκε κάμψη κατά τη διάρκεια της τελευταίας κρίσης πολλές κατηγορίες ακινήτων έχουν ανακάμψει σε τιμές και συνολικές αξίες. Αναλυτικότερα για τα μισθωμένα ακίνητα απόδοσης διαβάστε εδώ.

Εταιρίες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία ΑΕΕΑΠ

Στην περίπτωση που κάποιος επενδυτής δεν διαθέτει το απαραίτητο κεφάλαιο ή δεν έχει την κατάλληλη γνώση να επενδύσει από μόνος του σε ακίνητα υπάρχει και η δυνατότητα απόκτησης μετοχών εταιριών επενδύσεων ακίνητης περιουσίας κοινώς γνωστές ως ΑΕΕΑΠ.

“Η εταιρία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) είναι ανώνυμη εταιρία με αποκλειστικό σκοπό την απόκτηση και διαχείριση ακίνητης περιουσίας, δικαιώματος αγοράς ακινήτου δια προσυμφώνου και γενικώς τις επενδύσεις σε ακίνητα κατά τα εκ του νόμου προβλεπόμενα.”

Τι πρέπει να προσέξει κανείς για απόκτηση επενδυτικού ακινήτου

Ένας επενδυτής πρέπει να γνωρίζει την περιοχή στην οποία ψάχνει για ακίνητο ή να απευθυνθεί σε κάποιον επαγγελματία μεσίτη, με γνώση της αγοράς, για να τον βοηθήσει. Υπάρχουν πολλοί παράμετροι μιας κερδοφόρας επένδυσης που χρειάζεται κανείς χρόνο για να μάθει.

Σε περίπτωση που κάποιος ψάχνει ακίνητο το οποίο θέλει να το μεταπωλήσει, με ανακαίνιση ή όχι, τότε θα πρέπει να λάβει υπόψη του τη ζήτηση και προσφορά που υπάρχει στην περιοχή και το είδος του ακινήτου που έχει επιλέξει, ώστε να είναι η σωστή ιδιοκτησία.

Η τοποθεσία ενός ακινήτου είναι βασικό κριτήριο σε μία επένδυση, διότι επίσης βοηθάει το πόσο εύκολα μπορεί να ενοικιαστεί. Θα πρέπει να επιλέξετε μια περιοχή όπου ιδανικά η προσφορά είναι χαμηλή και η ζήτηση υψηλή, με το μέρος να είναι τέτοιο που οι άνθρωποι ή οι εταιρίες θα θέλουν να το νοικιάσουν.

Για παράδειγμα, πολλά επιτυχημένα σπίτια βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από τα μεγάλα σχολεία. Εάν αγοράσετε ένα ακίνητο κοντά σε πανεπιστήμιο, οι φοιτητές είναι πιθανό να θέλουν να το νοικιάσουν πιο εύκολα. Το ίδιο θα συμβεί αν είναι κοντά σε μέσα μαζικής μεταφοράς.

Για αυτούς που αναζητούν εισοδήματα από ενοικιαζόμενα ακίνητα, σημαντικές επίσης πτυχές που πρέπει να ληφθούν υπόψη είναι οι τιμές προσφοράς και ζήτησης στα ενοίκια της τοπικής αγοράς.

Υπάρχουν βέβαια, και κίνδυνοι ή αστοχίες σε μία επένδυση που μοιάζει ιδανική. Μπορεί να καταλήξει κανείς με έναν κακό ενοικιαστή ή ακόμα χειρότερα, να καταλήξει να μην έχει καθόλου για σημαντικό χρονικό διάστημα. Αυτό αφήνει μια αρνητική μηναία ταμειακή ροή, που σημαίνει ότι ίσως χρειαστεί ίδια συμμετοχή για να καλυφθούν τυχών πληρωμές δόσεων δανείου.

Μόλις βρείτε το ιδανικό ακίνητο σε μια περιοχή όπου οι άνθρωποι θέλουν να νοικιάσουν, λάβετε υπόψη το συνολικό κόστος του ακινήτου και τον χρόνο και την εργασία που πρέπει να αφιερώσετε για τη φροντίδα του. Αν δεν θέλετε, μπορείτε να προσλάβετε έναν επαγγελματία διαχειριστή ακινήτων. Αλλά ο μισθός του καθίσταται τότε δαπάνη που επηρεάζει την κερδοφορία της επένδυσής σας.

Κλείνοντας, αυτό που θέλουμε να επισημάνουμε είναι ότι η επένδυση χρημάτων σε ακίνητα πάντα ήτανε από τους βασικούς πυλώνες ανάπτυξης κάθε χώρας, η οποία όταν γίνεται με τρόπο σωστό και μελετημένο και στον κατάλληλο χρόνο, πάντα αποφέρει σημαντικά κέρδη στους ιδιοκτήτες.